令和7年1月15日　提出 小美玉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小美玉 -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 3,410,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小美玉市野田字インヤ１９番２ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に店舗 も見られる住宅地域 北西9m県道 水道、下水 高浜 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ県道　「基準方 位　北」 交通 施設 ＪＲ常磐線「高浜」駅 北東方 9.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの旧来からの住宅地域で、変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要が少 ない地域であるが、周辺の整備などもあり、地価はほぼ横ばい状態で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小美玉市郊外の旧来からの住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する地元出身者等が大半であ り、圏外からの流入はほとんど見られない。旧来からの農家住宅地域の需要は弱く、地価は弱含み傾向にあったが、茨 城空港関連の整備により生活利便性は向上していることから地価はほぼ横ばいの状況にある。取引が少ないため、取引 の中心価格帯の把握は困難であるが、土地で総額４００万円程度が上限であろう。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、店舗等が散在する既存の住宅地域である。貸家等の収益物件は、ほぼ皆無で賃貸市場が未成熟であることか ら収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は市内で比較的規範性の認められる取引事例を 収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地を規 準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行方 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 87.9] [101.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い 地方中心部の地価は上昇傾向にある。しかし 、地方周辺部への波及効果は小さく、地価は ほぼ横ばい基調。 県道沿いの既存の住宅地域であり、外部需要 は殆ど見込めず、地価の下落基調が継続して いたが、底値感もあり、下げ止まっている。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％