令和7年1月15日　提出 小美玉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小美玉 -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小美玉市小川字宿後８６１番４ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか空地 も見られる既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 高浜 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 高浜駅東方 6.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の多い既成住宅地域で利用状況は安定し、変動要因も見当たらないため、当面は現状維持で推移すると 予測される。交通の便は良くないものの、地価は底値圏にありほぼ横這いで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線高浜駅を最寄り駅とする小美玉市南部に位置する住宅地域と判定した。需要者の中心は小美玉 市に居住または勤務する３０～４０歳代の一次取得者で、購入に当たっては勤務先への接近性と環境を重視する傾向が ある。駅への接近性は良くないが旧小川町の中心部の近くに位置しているので需要は安定している。需要の中心となる 価格帯は、土地は２３０㎡程度で総額４００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円台前半までと見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が主で、近隣地域等で信頼性の高い事例が収集できた。比準価格は、小川地区の事例と 比較的取引時点の新しい事例を重視して決定しており地域の実勢を反映した実証的価格と言える。収益還元法は画地規 模から駐車場を備えた収益物件の建築は困難であり適用しなかった。以上により地域の実勢を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [139.5] [101.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続く中、羽鳥駅周辺の住宅地域は 利便性から選好性が高い。また旧小川地区の 市街地で利便性の良いエリアは比較的地価は 安定している。 旧小川町の既成住宅地域で、古くからの商店 街近くに位置しているため生活利便性は比較 的良好であるが、街路条件が劣り需要は横這 いの状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％