令和7年1月14日　提出 つくばみらい 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市福岡字逆瀬川向２５０５番１ ②地積 　(㎡) 1,259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 倉庫兼事務所 Ｓ2 大規模工場その関連 の倉庫等が多い工業 地域 北西6.8m県道 水道 みどりの 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   270 ｍ、南   240 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 物流施設の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６．８ｍ県道 交通 施設 みどりの駅北西方 2.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は物流施設中心の熟成した工業地域で、利便性の向上及び地価の割安感が見られ、今後も需要は堅調に 推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 物流施設の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県全域を中心に隣接県を含む内陸型工業地。需要者は物流業者や製造業者が中心で、地元企業のほか 全国規模で展開する企業が想定される。都市軸道路の開通等で交通利便性が向上し、物流施設等を中心に工場地需要は 堅調に推移している。また、周辺市や隣接県の工業地の地価との比較において割安感も見られる。既成の工場地での取 引が少なく、取引規模及び単価はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模の物流施設等が多い工業地域で、自用目的の取引が中心である。なお、賃貸市場は形成されていな いため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、広域的な範囲からの事例を採用し比準を行ったが、工場地としての 地域要因に着目し適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度が高い。以上、代表標準地との検討を 踏まえ、市場の実勢を的確に反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [ 80.6] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向、物流施設 等を中心に需要は底堅い。隣接県等との比較 で割安感があり、需要は強含み傾向にある。 都市軸道路の開通から利便性が更に向上し、 物流施設を中心とした工場地需要は強含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％