令和7年1月14日　提出 つくばみらい -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市陽光台３丁目２３番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 区画整然とし小規模 戸建住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 みらい平 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 みらい平駅徒歩圏でやや市場 の過熱が見られる地域 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 みらい平駅南方 360m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 みらい平駅徒歩圏の品等、利便性上位の住宅地であり市を代表する優良住宅地として熟成が進むと思料する。現 在市場は活況を呈しており地価は上昇傾向だがバブルの可能性もあり今後の動向が注視される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市、守谷市のＴＸ沿線地域と判定した。駅徒歩圏であり、需要の中心は市内及び首都圏居住 の３０～４０代前半の一次取得者等が大半を占める。県外需要もかなり期待しうる地域である。利便性、品等上位のつ くばみらい市を代表する住宅地域で、市場は活況を呈しており、一部にバブルを不安視する向きもある。中心となる価 格帯は、土地総額で２５００～３０００万円程度、新築戸建で４０００～５０００万円程度と判定した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした低層住宅地域で、地域内に共同住宅は存するものの、本標準地は地積が小さく収益不動産の合理的な経 営は困難であることから収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法の適用に際しては、陽光台地区３事例を含むみ らい平駅圏の５事例を採用、適切な補修正が施されており、比準価格は信頼性が高いものと認められる。よって、代表 標準地との検討を踏まえ、当該比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -4            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,700 円／㎡ [111.0] 100 100 [101.0] 100 [ 67.6] [101.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市においてはみらい平地区とそ れ以外の地域の二極化が進んでおり、前者の 地域では外部需要の流入もあり、市場は過熱 感もみられる。 みらい平地区の代表的な住宅地の一つであり 、駅に近く、品等も上位である。市場は過熱 感もみられたがやや落ち着きを取り戻しつつ ある。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％