令和7年1月14日　提出 つくばみらい -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市絹の台６丁目３番１０ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 景観形成重点地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小絹 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 小絹駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中規模一般住宅地としての住環境を当面維持するものと予測する。店舗にも近く比較的利便性が 良好な地域のため、地価の上昇傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺市の中規模住宅地で、概ねつくばエクスプレス線の利用が合理的な同線沿線及び 関東鉄道常総線沿いの圏域が中心となる。需要者は同一需給圏内の３０代・４０代の一次取得者が中心で、都心方面か らの需要も期待される。価格帯は土地については６５～７０坪程度で１９００万～２０００万円程度、新築戸建物件に ついては３０００万円台後半を超える水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とした区画整然とした住宅地域である。標準地は賃貸経営に適するほど画地規模が大きくな いため、収益還元法の適用は断念した。居住環境が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格に は十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、後記代表標準地より検討した価格との均衡に留意 して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -4            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,700 円／㎡ [111.0] 100 100 [101.0] 100 [111.2] [105.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①つくばみらい市の人口は増加傾向。高齢化 率は県平均未満。②都市計画道路等は事業進 行中。③大規模区画整理地の宅地供給は継続 中。 区画整然とした住宅地域であり、街路条件、 接近条件等に格別の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％