令和7年1月14日　提出 つくばみらい -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -9 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 小絹 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北，５． ５ｍ市道 交通 施設 小絹駅　北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 年数を経た住宅団地で、世代交代があまり進んでいないことから空き家等も見られる。熟成度が高く、一定の建 替等は見られることから将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測されるが、地価は低迷か。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺市町に位置する普通住宅地域全域と判定した。需要者の中心は市内に居住する３ ０～４０代前半の一次取得者等が中心である。一定の年数を経た住宅団地で、みらい平駅周辺、絹の台等の新興の分譲 地・区画整理地に比較して競争力が劣る。中心となる価格帯は、土地総額で６～７百万円程度、新築戸建で２千万円台 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 年数を経た住宅団地で、世代交代が進んでいないことから空き家等も見られる。画地規模が小さく、経済合理性に見合 う賃貸経営を想定することが困難なため、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法の適用にあたっては、比較的信 頼性の高い取引事例を採用しており、また補修性も妥当に進められている。よって、比準価格を中心として、代表標準 地との検討を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [ 59.2] [102.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みらい平駅周辺、絹の台等一定の品等、利便 性を有する地域とそれ以外での二極化進行。 みらい平駅周辺では地価の過熱もみられる。 熟成度が高い一定の品等を有する地域だが、 ＴＸ線への連絡等利便性にやや問題があり、 他の競争力上位地区に需要を奪われ地価は下 落傾向が続く。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％