別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
つくばみらい -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくばみらい -7 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくばみらい市筒戸字諏訪２０２５番１３
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅と農
家住宅等が混在する
住宅地域		 南東7m市道 水道、下水 新守谷

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、７．０
ｍ市道		 交通

施設		 新守谷駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部より離れた住宅地域であり、隣接する守谷市と比較し地価は低位である。地域要因の変化は少ない
ものの、付近で道路工事が進行しており、完成後は利便性の向上が期待できる地域である。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市及び県南部の各市町に位置する従来からの住宅地域一帯と判断した。需要者は圏内に居
住する３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、ＴＸ沿線各駅への接近が良好な地域は、千葉県等都心方面からの
需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯であるが、土地は４０坪程度で３５０万円前後、新築は敷地６０坪以上で
２５００万円を超える水準であり、安定的に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり、比準価格を得た。近隣地域付近では自己用住宅を求める取引がその大半を占め、投資目的の取引はほぼ
みられない。また地域における標準的な画地規模等を考慮すると、経済合理性に適った賃貸経営は厳しいと判断し、収
益還元法の適用を断念した。よって、本件では、市場参加者の視点に立ち実証的で客観性を有する比準価格を採用する
とともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　つくばみらい -2            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,500 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[104.0]		 100
[ 84.3]		 [104.0]
100		 26,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で１
．０％増加しており、高齢化率は２７．１％
であった。県の高齢化率３１．０％より低い
水準である。

地域要因に特段の変化はないものと思量する
。しかし付近で道路の新設工事が進み、開通
後は利便性が上昇するものと期待される。


個別的要因に特段変動はない。接面方位が南
東側であるため、北側で街路に接する画地と
比較して競争力が相対的に優る。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくばみらい -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくみＨＭ
公７
-1		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m道路、
中間画地
１中専

(50,100)
b 牛久ＵＷ公
７
-1		 牛久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
北西4m、角地
１低専

(60,100)
c 取手ＨＭ公
７
-12		 取手市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8.4m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
d 取手ＨＭ調
６
-18		 取手市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m私道、
北西5m、
二方路
１低専

(40,80)
e つくみＧＹ
公７
-20		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
25,838 		 100
[ 102.9]
25,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
26,100 
b (　           ) 
33,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
32,307 		 100
[ 119.5]
27,035 
28,100 
c (　           ) 
24,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
28,322 		 100
[ 118.0]
24,002 
25,000 
d (　     22,938) 
28,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
35,040 		 100
[ 141.2]
24,816 
25,800 
e (　           ) 
27,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  86.0]		 100
[  91.8]
34,280 		 100
[ 128.3]
26,719 
27,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,200 円／㎡]  



つくばみらい -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は小規模画地が多いため適正に建物が配置出来ないことに加え、経済合理性に適った賃貸経営が困難と
判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ つくばみらい -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくばみらい市筒戸字諏訪２０２５番１３
 0536000027367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
つくばみらい -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくばみらい -7 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.
鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくばみらい市筒戸字諏訪２０２５番１３
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅と農
家住宅等が混在する
住宅地域		 南東7m市道 水道、下水 新守谷

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　７ｍ市
道		 交通

施設		 新守谷駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 造成時期の古い分譲住宅地であり、今後も現状の住環境を維持すると予測する。新規分譲地との競合があるもの
の、値頃感から地価は安定的に推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺自治体の普通住宅地域一帯と判定した。需要者は３０～４０歳代のつくばみらい
市内居住者であり、収益性よりも居住の快適性・取引価格の総額を重視する。市内および隣接自治体で競合する新規分
譲地の供給が多いものの、駅徒歩圏で地価は概ね横ばいで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で３
００～４００万円台程度、新築戸建物件では２，０００万円弱程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した戸建住宅地であり、件数自体は少ないものの自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引
の実態を反映した精度の高い価格である。また、標準地は画地規模が小さく、標準地の画地条件等を考慮した収益物件
の想定が困難であることから収益還元法の適用を見送った。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を採用
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　つくばみらい -2            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,500 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[104.0]		 100
[ 85.9]		 [104.0]
100		 25,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 みらい平駅を中心につくばみらい市の人口は
増加傾向。みらい平駅周辺の新興分譲地は需
要が堅調だが、旧来からの住宅地は弱含み。


熟成した戸建住宅地域であり、特段の変動要
因は認められない。新興分譲地との競合はあ
るものの地価は横ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくばみらい -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくみＨＭ
公７
-1		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m道路、
中間画地
１中専

(50,100)
b つくみＧＹ
公７
-20		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c つくみＧＹ
調６
-50		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西4m、角地
１低専

(50,80)
d つくみＧＹ
調６
-56		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
25,838 		 100
[ 107.9]
23,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
24,900 
b (　           ) 
27,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  86.0]		 100
[  91.8]
34,280 		 100
[ 136.9]
25,040 
26,000 
c (　           ) 
27,530  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,728 		 100
[ 101.7]
26,281 
27,300 
d (　           ) 
29,749  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,454 		 100
[ 114.3]
25,769 
26,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,200 円／㎡]  



つくばみらい -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 地積が小さく、周辺の利用状況、街路条件、行政的要因等を考慮すると経済合理性に適う収益物件の経営が困難
であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ つくばみらい -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくばみらい市筒戸字諏訪２０２５番１３
 0536000027367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考