令和7年1月14日　提出 つくばみらい -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした戸建 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 みらい平 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       224 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 みらい平駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした一般住宅地としてより熟成度を増していくと予測する。みらい平駅徒歩圏で利便性良好な住宅地 のため、これまで大幅に上昇してきており今後減速が予想されるが、地価の上昇傾向は続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺自治体の通勤利便性が高い中規模住宅地で、概ね最寄駅徒歩圏内の利便性及び環 境良好な住宅地の圏域が中心となる。需要者は３０代・４０代の一次取得者が中心だが、みらい平駅周辺の新興住宅地 は依然として県外からも底堅い需要があり上昇が続く。需要の中心となる価格帯は、土地については７０坪程度で２２ ００万円前後であり、新築戸建物件については４０００万円を超える水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域である。標準地は賃貸経営に適するほど画地規模が大きくないため、収益還元法 の適用は断念した。比準価格のみの試算であるが、居住環境が重視される住宅地域であることから、比準価格には十分 な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　つくばみらい -9            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     89,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①つくばみらい市の人口は増加傾向。高齢化 率は県平均未満。②都市計画道路等は事業進 行中。③大規模区画整理地の宅地供給は継続 中。 区画整然とした大規模新興住宅地域であり、 街路条件、接近条件等に格別の変化は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.0 ％ +5.1 ％