令和7年1月14日　提出 つくばみらい -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南西4m市道 水道、下水 守谷 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.2 ｍ、規模　　       233 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 守谷駅東方 6.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測する。地縁関係者が需 要の中心で、新規需要を喚起する要因に乏しく、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市を中心に周辺自治体を含む住宅地と判定した。需要者は市内居住者の３０～４０歳代の 一次取得者が中心である。ＴＸ線みらい平駅周辺の新興住宅地や隣接の守谷市等の住宅地へ需要が流出しており、旧来 からの住宅地の地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は７０坪程度で５００万円前後、新築 戸建は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした旧来からの住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で類似地域等において信頼性のある取引事例を 収集し得た。一方、近隣地域は投資採算性に適う収益物件の想定が困難で取引価格の指標となっていないことから収益 還元法の適用は見送った。したがって本件鑑定評価に当たっては、市場の実態を反映した比準価格を妥当と認め、鑑定 評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みらい平駅を中心につくばみらい市の人口は 増加傾向。みらい平駅周辺の新興分譲地は需 要が堅調だが、旧来からの住宅地は弱含み。 新興の住宅地との比較で旧伊奈地区の相対的 な競争力は低下傾向で、地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％