令和7年1月14日　提出 つくばみらい -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市豊体字横町１１７１番１１ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 区域指定 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 北西4.5m市道 水道 守谷 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       213 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 守谷駅南東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 区域指定 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市を中心に隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地で、需要者は、つくばみらい市内に居住 する一次取得者が中心で、同一需給圏外からの転入者は殆ど見られない。利便性良好な守谷市隣接の筒戸地区等の住宅 地との比較で相対的な競争力が劣り、地価は弱含みで推移している。取引そのものが少なく、需要の中心価格帯の把握 は困難であるが、地価水準としては、土地は坪単価で４～６万円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は幹線道路背後の旧来からの住宅地域で、賃貸市場が未成熟の地域であるため、収益還元法の適用は見送った 。比準価格は、つくばみらい市の市街化調整区域内で代替性を有する取引事例から、適切に各要因比較等を行い試算が なされており、信頼性の程度が高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地としての市場の実勢を適正に反映し た比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [ 94.7] [101.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平 駅を中心とした区画整理地の人気は依然高く 堅調に推移。旧来からの住宅地との選別化が 顕著。 小規模分譲地は散見されるが、人口流出が見 られ、需要は減退しており、地価は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％