別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
鉾田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鉾田 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鉾田市新鉾田２丁目２番４外
 ②地積
　(㎡)		 933  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 駅周辺に中小規模の
低層店舗が見られる
商業地域		 南東18m市道、背面道 水道、下水 新鉾田

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       920 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道、中間画
地		 交通

施設		 鹿島臨海鉄道「新鉾田
駅」北東方
190m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅周辺に低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因の変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測
。商業施設の郊外化及び人口減少等はあるが、底値感もあり地価はほぼ横ばい状態で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地（２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鉾田市を中心として周辺市の商業地域を含む範囲である。需要者は地元事業者を中心に、一部県外からの
需要者も見られるが、件数は少ない。近隣地域は新鉾田駅周辺に店舗等の集積が一定程度見られるが、繁華性及び集客
力が低く、高齢化及び人口減少等もあり、下落傾向が続いていたが、底値感も出てきている。商業地の取引件数は少な
く、規模、業種などにより取引の価格帯にバラツキが大きい為、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、近接する市まで収集範囲を広げることにより規範性を有する取引事例を収集し得た。一方、標準地の周辺地
域には貸店舗事務所等も散見されるが、自己使用が大半である。また、当該地域における投資合理性の適否は未成熟で
あり、また元本と果実の相関関係の希薄性等により、収益価格は低位に求められている。したがって、本件では比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[132.3]		 [101.0]
100		 19,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い
地方中心部の地価は上昇傾向にある。しかし
、地方周辺部への波及効果は小さく、地価は
ほぼ横ばい基調。

低層店舗を中心とした駅前の商業地域である
が、高齢化、人口減少が続く地域であり、地
価は下落基調が継続。


規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鉾田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公示（
鉾田）
-57		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m国道、
南1.8m、
東1.8m、
三方路
（都） 

(70,200)
b Ｒ７公示（
鉾田）再
-5		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,180)
c 鹿嶋７公

-28		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
北6m、二方路
近商

(70,200)
d 鹿嶋６調

-123		 鹿嶋市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8.9m県道、
南7m、二方路
商業

(90,400)
e 鹿嶋７公

-75		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.9m県道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,351  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
13,364 		 100
[  65.7]
20,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
20,500 
b (　           ) 
19,981  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
19,452 		 100
[  94.3]
20,628 
20,800 
c (　           ) 
21,116  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
20,805 		 100
[ 100.4]
20,722 
20,900 
d (　     30,510) 
30,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
30,091 		 100
[ 144.5]
20,824 
21,000 
e (　           ) 
30,064  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,184 		 100
[ 149.2]
20,231 
20,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,700 円／㎡]  



鉾田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,106,437 
2,135,941 
8,970,496 
8,295,400 
675,096 		 （　0.9490）
640,666 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,562,078 円　　　　（　     13,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鉾田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 Ｓ2 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   933 ㎡     19.6 m x   47.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（ワンフロア一括貸し）・２階：事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
360.00 
95.0 
342.00 
1,535 
524,970 		 3.0  1,574,910 
1.0  524,970 

 2～ 2		 事務所
360.00 
95.0 
342.00 
1,382 
472,644 		 3.0  1,417,932 
1.0  472,644 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
95.0 
684.00 

997,614 		 2,992,842 
997,614 
⑨年額支払賃料        997,614 円　×　12ヶ月　＝　      11,971,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,971,368 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,197,137 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,774,231 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,992,842 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          997,614 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         305,270 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,106,437 円　　　　（　        11,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-5		 1,820  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,564 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,591 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,535 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-8		 1,730  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,618 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鉾田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 359,141 円  　　　       11,971,368　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      826,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,135,941 円　（　　　　　　         2,289 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,295,400 円  
（　　　　　         8,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,106,437 円      
②総費用 2,135,941 円      
③純収益　①－② 8,970,496 円      
④建物等に帰属する純収益 8,295,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 675,096 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 640,666 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,562,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鉾田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鉾田市新鉾田二丁目２番４
 0509000220550-0000
2 　鉾田市新鉾田二丁目２番５
 0509000220551-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
鉾田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鉾田 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鉾田市新鉾田２丁目２番４外
 ②地積
　(㎡)		 933  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）
都市機能誘導区域


(90,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 駅周辺に中小規模の
低層店舗が見られる
商業地域		 南東18m市道、背面道 水道、下水 新鉾田

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       920 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 新鉾田駅　北東方

190m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 新鉾田駅徒歩圏内の区画整理された商業地域であるが、商業施設等の新規進出は見られない。収益力低下による
地価下落が続いたが、全般的な地価上昇傾向の中、地価は横這い圏内に移行しつつある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地（２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鉾田市をはじめとする鹿行地区の商業地域若しくは住商混在地域一帯。需要者の中心は地元の店舗経営者
等であると考えられる。近隣地域は駅至近の区画整理済の商業地域であるが、商業地需要の中心は事業用定期借地によ
る郊外路線商業地域へ移行、さらに地域経済の低迷から地元資本の新規出店意欲は弱く、何ら事情を含まない商業地の
取引は極端に少ない。こうした状況下、現状では需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は新鉾田駅至近の区画整理済の商業地域。市場参加者は自己使用目的の事業者等が中心であり、新たに土地を
購入して賃貸経営を行う程、賃貸市場は成熟しておらず、市場参加者の意思決定過程において賃貸収益に基づく収益価
格の影響は少なく、市場性を反映する比準価格を中心に価格形成されると考えられる。従って、比準価格を重視し、収
益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[131.6]		 [101.0]
100		 19,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口、生産人口の減少傾向が加速している
。低価格中古物件が市場の中心であり、別荘
住宅の廃屋増加が社会問題化している。


新鉾田駅近くの商業地域。郊外型量販店への
顧客流出等により衰退傾向は顕著であり、業
種構成等に特段の変化は見られない。


二方路地であり、土地利用の増価が認められ
る。その他、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鉾田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公示（
鉾田）再
-15		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m県道、
北西7.5m、
南西1.8m、
南1.8m、
四方路
（都） 準住居

(70,200)
b 鹿嶋７公

-36		 鹿嶋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m市
道、中間画地
商業

(80,400)
c 鹿嶋６調

-33		 鹿嶋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.8m市道
、南東3.5m、
角地
近商

(90,200)
d 潮来（Ｒ７
公示）
-106		 潮来市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,119  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.8]
14,255 		 100
[  70.3]
20,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
20,500 
b (　           ) 
25,709  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,915 		 100
[ 121.8]
21,277 
21,500 
c (　           ) 
16,160  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.9]
23,304 		 100
[ 122.9]
18,962 
19,200 
d (　           ) 
15,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
15,257 		 100
[  81.6]
18,697 
18,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -30.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,300 円／㎡]  



鉾田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,589,576 
2,271,945 
8,317,631 
7,729,000 
588,631 		 （　0.9590）
564,497 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     11,068,569 円　　　　（　     11,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鉾田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
都市機能誘導区域
 90 ％   200 ％   200 ％   933 ㎡     29.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：部分貸店舗、２階：部分貸事務所、敷地内平面式駐車場 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
90.0 
315.00 
1,532 
482,580 		 3.0  1,447,740 
1.0  482,580 

 2～ 2		 事務所
350.00 
90.0 
315.00 
1,422 
447,930 		 3.0  1,343,790 
1.0  447,930 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
90.0 
630.00 

930,510 		 2,791,530 
930,510 
⑨年額支払賃料        930,510 円　×　12ヶ月　＝　      11,166,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,166,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       893,290 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,272,830 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,791,530 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,682 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          930,510 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         291,064 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,589,576 円　　　　（　        11,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鉾田（賃）商
　　　　-1		 682  
(     680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,364 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,579 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,532 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鉾田（賃）商
　　　　-2		 988  
(     959) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,568 
c 行方（Ｒ７公示
）
　　　　-2		 1,056  
(   1,055) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,714 
鉾田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 446,645 円  　　　       11,166,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      991,200 円  　　　　    118,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,271,945 円　（　　　　　　         2,435 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0809 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,729,000 円  
（　　　　　         8,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,589,576 円      
②総費用 2,271,945 円      
③純収益　①－② 8,317,631 円      
④建物等に帰属する純収益 7,729,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 588,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 564,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,068,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鉾田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鉾田市新鉾田二丁目２番４
 0509000220550-0000
2 　鉾田市新鉾田二丁目２番５
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