別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
鉾田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鉾田 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
 ②地積
　(㎡)		 5,230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗等が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 北16m国道、三方路 水道 大洋

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     5,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 大洋駅の北東方

1.8km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、国道沿いの商業地域であり既に成熟している。一定の繁華性も存するが、収益性は低く、地価は横
這い傾向と思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,820 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線で、概ね鉾田市の圏域である。需要者の中心は商業従事者が殆どを占める。路
線商業地として熟成しつつあるが、ショッピングモール等郊外店舗への客の流動化が顕著である。路線商業地としての
土地取引が若干見受けられるが、精通者の意見によると、地積にもよるが総額で３０００万～５０００万円前後が需給
の中心であると推定されるが、詳細の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道５１号線に交差する主要幹線道路沿いの商業地で、需要者は従来の商業従事者を中心とし、薬局系店舗、地元事業
所・店舗等が散見される。採用した取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補正されており、一方還元利回り等
の指標についても規範性を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[220.2]		 [100.0]
100		 11,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種経済指標も良好で、株価も概ね好調であ
るが、金利上昇、物価高騰、人手不足、建築
資材高騰等もあり経済指数も一部不安定な状
況が認められる。

路線商業地で、店舗も一定数集積しているが
、人口減少等により、依然収益性は厳しく、
地価はやや弱含みで推移している。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +99.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鉾田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公示（
鉾田）
-57		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m国道、
南1.8m、
東1.8m、
三方路
（都） 

(70,200)
b Ｒ７公示（
鉾田）再
-15		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m県道、
北西7.5m、
南西1.8m、
南1.8m、
四方路
（都） 準住居

(70,200)
c Ｒ７公示（
鉾田）再
-26		 鉾田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m県道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d Ｒ７公示（
鉾田）再
-17		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m国道、
南西9m、
南東5m、
三方路
（都） 

(70,200)
e Ｒ７公示（
鉾田）再
-5		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,351  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
13,364 		 100
[ 106.0]
12,608 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,600 
b (　           ) 
10,119  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.8]
14,255 		 100
[ 111.4]
12,796 
12,800 
c (　           ) 
10,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
12,194 		 100
[  98.9]
12,330 
12,300 
d (　           ) 
6,165  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[  87.6]
8,230 		 100
[  66.4]
12,395 
12,400 
e (　           ) 
19,981  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
19,452 		 100
[ 152.5]
12,755 
12,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,500 円／㎡]  



鉾田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成路線商業地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,829,209 
3,853,264 
15,975,945 
13,778,800 
2,197,145 		 （　0.9490）
2,085,091 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     40,884,137 円　　　　（　      7,820 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鉾田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 Ｓ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   5,230 ㎡     75.8 m x   57.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用との関連から、平家建店舗と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,452 
1,742,400 		 3.0  5,227,200 
1.0  1,742,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,742,400 		 5,227,200 
1,742,400 
⑨年額支払賃料      1,742,400 円　×　12ヶ月　＝　      20,908,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,908,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,672,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,236,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,227,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,090 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,742,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         545,023 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,829,209 円　　　　（　         3,791 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-5		 1,820  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,443 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,497 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,452 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-8		 1,730  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,550 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鉾田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 627,264 円  　　　       20,908,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      599,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,646,400 円  　　　　    196,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,853,264 円　（　　　　　　           737 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,778,800 円  
（　　　　　         2,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,829,209 円      
②総費用 3,853,264 円      
③純収益　①－② 15,975,945 円      
④建物等に帰属する純収益 13,778,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,197,145 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,085,091 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          399 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,884,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,820 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鉾田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１
 0509000142047-0000
2 　鉾田市汲上字麦ノ内１１７１番１
 0509000142049-0000
3 　鉾田市汲上字麦ノ内１１８４番
 0509000142062-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
鉾田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鉾田 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 60,700,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
 ②地積
　(㎡)		 5,230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗等が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 北16m国道、三方路 水道 大洋

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 郊外路線型低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     5,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 大洋駅　北東方

1.8km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型大型量販店等が集積しつつあるやや熟成度が低い路線商業地域。国道３５４号と５１号が合流する交差点
周辺で一定の集客力が見込めるため、徐々に熟成が進行すると予測する。
(3)最有効使用の判定 郊外路線型低層店舗地（１～２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,610 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鉾田市をはじめとする鹿行地区を中心に、周辺地区を含む幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は
圏内の自己利用前提の事業者等をはじめ、大規模地にあっては広域展開する事業者等も需要者となる。事業用借地権の
定着等により、路線商業地の取引が少なく、さらに規模により価格のバラツキが大きいため、現状では需要の中心とな
る標準的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は熟成度がやや低い路線商業地域。郊外型大型量販店等が集積しつつあるが、周辺には農地が広がる。賃貸市
場は未成熟であることから、需要者の意思決定過程において賃貸収益に基づく収益価格の影響は少なく、市場性を反映
する比準価格を中心に価格形成されると考えられる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地か
ら検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[221.9]		 [100.0]
100		 11,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口、生産人口の減少傾向が加速している
。低価格中古物件が市場の中心であり、別荘
住宅の廃屋増加が社会問題化している。


鉾田市内の陸上交通要衝点付近の路線商業地
域であるが、熟成度はやや低く、商業地域と
しては低価格帯の地域である。


形状は不整形であり、さらに三方路地である
が、特段の土地利用上の増減価は認められな
い。その他、個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +97.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鉾田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公示（
鉾田）再
-17		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m国道、
南西9m、
南東5m、
三方路
（都） 

(70,200)
b Ｒ７公示（
鉾田）
-57		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m国道、
南1.8m、
東1.8m、
三方路
（都） 

(70,200)
c Ｒ７公示（
鉾田）再
-15		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m県道、
北西7.5m、
南西1.8m、
南1.8m、
四方路
（都） 準住居

(70,200)
d Ｒ７公示（
鉾田）
-36		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m市道、
南西6.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,165  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[  87.6]
8,230 		 100
[  80.6]
10,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,200 
b (　           ) 
13,351  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
13,364 		 100
[  96.3]
13,877 
13,900 
c (　           ) 
10,119  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.8]
14,255 		 100
[ 117.9]
12,091 
12,100 
d (　           ) 
7,729  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
9,262 		 100
[ 101.1]
9,161 
9,160 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,000 円／㎡]  



鉾田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,037,430 
4,059,200 
14,978,230 
12,838,000 
2,140,230 		 （　0.9490）
2,031,078 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     39,825,059 円　　　　（　      7,610 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鉾田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
郊外路線型低層店舗 1,200.00 Ｓ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   5,230 ㎡     75.8 m x   57.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場を確保した郊外路線型平家建店舗（１棟貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,425 
1,710,000 		 3.0  5,130,000 
1.0  1,710,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,710,000 		 5,130,000 
1,710,000 
⑨年額支払賃料      1,710,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,520,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,520,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,052,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,468,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,130,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,170 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,710,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         523,260 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,037,430 円　　　　（　         3,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鉾田（賃）商
　　　　-1		 682  
(     680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,275 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,469 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,425 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鉾田（賃）商
　　　　-2		 988  
(     959) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,455 
c 行方（Ｒ７公示
）
　　　　-2		 1,056  
(   1,055) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,595 
鉾田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 784,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 820,800 円  　　　       20,520,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      416,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,646,400 円  　　　　    196,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,059,200 円　（　　　　　　           776 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0809 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,838,000 円  
（　　　　　         2,455 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,037,430 円      
②総費用 4,059,200 円      
③純収益　①－② 14,978,230 円      
④建物等に帰属する純収益 12,838,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,140,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,031,078 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,825,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,610 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鉾田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１
 0509000142047-0000
2 　鉾田市汲上字麦ノ内１１７１番１
 0509000142049-0000
3 　鉾田市汲上字麦ノ内１１８４番
 0509000142062-0000
4 　
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備考