別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
行方 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
行方 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 行方市玉造字大町甲６５９番１
 ②地積
　(㎡)		 959  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼工場

Ｓ1		 大型商業施設に隣接
する低層店舗中心の
商業地域		 南14.5m国道、背面道 水道、下水 高浜

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  51.0 ｍ、規模　　       959 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ国道 交通

施設		 高浜駅南東方

16.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として、当面は現状程度の繁華性を維持するものと予測する。近くの道の駅に新しい施設が稼働し
はじめたことも併せて、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は行方市を中心とする商業地域。需要者は同一需給圏の店舗・事務所経営者、飲食店・小売店等を広域的に
展開する法人である。行方市は人口減少傾向にあるものの、玉造地区においては少しずつ新規出店や店舗の入れ替わり
が見られている。取引件数が少なく、画地規模によるバラツキも大きいため、需要の中心となる総額の価格帯の把握は
困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、近隣地域では、事業者向けの建物賃貸市場は認め
られるものの、地域特性を反映した利回り等の資料を十分に収集することはできなかった。また、主たる市場参加者は
、自己使用目的である。したがって、資料の相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[110.7]		 [102.0]
100		 23,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化率の高止まりにより市場は
縮小傾向。旧来からの商業地はやや停滞して
いる。幹線道路沿いで店舗の新設、入替わり
が散見される。

玉造地区の繁華性の高い商業地域として変動
はない。霞ヶ浦ふれあいランドに屋内動物園
が開業した。玉造甲地区の人口は減少、世帯
数は増加傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 行方 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小美玉（Ｒ
７公示）
-39		 小美玉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m国道、
北東5m、角地
（都） 

(60,200)
b 石岡（Ｒ７
）公示
-52		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m国道、
西13m、東4m、
三方路
１住居

(70,200)
c 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-27		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.4m国道、
北6m、角地
商業

(100,400)
d 独自行方（
Ｒ７公示）
-1		 行方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e 鹿嶋７公

-35		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.9]
26,919 		 100
[ 107.9]
24,948 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
25,400 
b (　           ) 
19,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  63.0]
30,259 		 100
[ 115.1]
26,289 
26,800 
c (　           ) 
19,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
27,698 		 100
[ 127.4]
21,741 
22,200 
d (　           ) 
11,986  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
11,986 		 100
[  54.5]
21,993 
22,400 
e (　           ) 
29,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,454 		 100
[ 111.5]
26,416 
26,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,800 円／㎡]  



行方 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,240,466 
1,268,048 
4,972,418 
4,105,520 
866,898 		 （　0.9742）
844,532 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     16,559,451 円　　　　（　     17,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
行方 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   959 ㎡     19.0 m x   51.0 m  前面道路：国道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗。一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
1,611 
563,850 		 3.0  1,691,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

563,850 		 1,691,550 
0 
⑨年額支払賃料        563,850 円　×　12ヶ月　＝　       6,766,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,766,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       541,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,224,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,691,550 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,562 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,240,466 円　　　　（　         6,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-5		 1,820  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[119.6]		 100
[100.0]
1,569 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,616 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,611 円/㎡）


　基準階     F     B
b 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-8		 1,730  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.3]		 100
[100.0]
1,669 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
行方 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 233,600 円  　　　　     58,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 270,648 円  　　　        6,766,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      490,500 円  　　　　     58,400,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,268,048 円　（　　　　　　         1,322 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,105,520 円  
（　　　　　         4,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,240,466 円      
②総費用 1,268,048 円      
③純収益　①－② 4,972,418 円      
④建物等に帰属する純収益 4,105,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 866,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 844,532 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          881 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,559,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 行方 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　行方市玉造字大町甲６５９番１
 0509000089741-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
行方 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
行方 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.
鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 行方市玉造字大町甲６５９番１
 ②地積
　(㎡)		 959  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼工場

Ｓ1		 大型商業施設に隣接
する低層店舗中心の
商業地域		 南14.5m国道、背面道 水道、下水 高浜

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ国道 交通

施設		 高浜駅南東方

16.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域として、徐々に熟成が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は行方市を中心に周辺市の商業地域等の範囲。需要者は県内事業者を中心に全国展開する法人等であるが、
取引規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。景気は緩やかに回復する
傾向にあり、近隣地域は行方市北西部の一定の繁華性及び集客力を有する国道３５４号沿いの商業地域であるが、他地
域との競争や商圏人口の減少等により、需要は弱含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層店舗が建ち並ぶ収益性を考慮すべき国道沿いの路線商業地域であるが、地域内は賃貸店舗等より自己
使用店舗等が大半を占めている状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地への需要を反映している比
準価格をやや重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[110.7]		 [102.0]
100		 23,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復する傾向にあるが、人口
微減傾向にある行方市において法人等の土地
取得は地域の選別を強めている。


国道３５４号沿いの路線商業地域で店舗の集
積がみられるが、商圏人口の減少が続いてお
り、地価は弱含みで推移。


二方路地としての若干の優位性を有する。な
お、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 行方 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小美玉（Ｒ
７公示）
-39		 小美玉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m国道、
北東5m、角地
（都） 

(60,200)
b Ｒ７公示（
鉾田）
-57		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m国道、
南1.8m、
東1.8m、
三方路
（都） 

(70,200)
c Ｒ７公示（
鉾田）再
-26		 鉾田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m県道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d Ｒ７公示（
鉾田）再
-15		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m県道、
北西7.5m、
南西1.8m、
南1.8m、
四方路
（都） 準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.9]
26,919 		 100
[ 109.9]
24,494 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
25,000 
b (　           ) 
13,351  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
13,364 		 100
[  55.5]
24,079 
24,600 
c (　           ) 
10,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
12,194 		 100
[  52.6]
23,183 
23,600 
d (　           ) 
10,119  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.8]
14,255 		 100
[  56.8]
25,097 
25,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -52.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,800 円／㎡]  



行方 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,070,699 
1,131,452 
4,939,247 
4,056,310 
882,937 		 （　0.9742）
860,157 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     16,865,824 円　　　　（　     17,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
行方 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   959 ㎡     19.0 m x   51.0 m  前面道路：国道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線国道沿いに駐車場を確保した低層店舗が多い地域であり、平家建店舗（１棟貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
1,602 
560,700 		 3.0  1,682,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

560,700 		 1,682,100 
0 
⑨年額支払賃料        560,700 円　×　12ヶ月　＝　       6,728,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,728,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       672,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,055,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,682,100 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,070,699 円　　　　（　         6,330 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 行方（Ｒ７公示
）
　　　　-2		 1,056  
(   1,055) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,582 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,606 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,602 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-5		 1,820  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,629 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
行方 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,100 円  　　　　     57,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 201,852 円  　　　        6,728,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,500 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      484,600 円  　　　　     57,700,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,131,452 円　（　　　　　　         1,180 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,056,310 円  
（　　　　　         4,230 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,070,699 円      
②総費用 1,131,452 円      
③純収益　①－② 4,939,247 円      
④建物等に帰属する純収益 4,056,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 882,937 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 860,157 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,865,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 行方 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　行方市玉造字大町甲６５９番１
 0509000089741-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考