別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神栖 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神栖 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.
鑑定評価額 47,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神栖市大野原３丁目４０８番１８外
｢大野原３－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 990  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 事務所

ＲＣ4		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東40m国道、南東側道 水道、下水 小見川

7.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   330 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 小見川駅北東方

7.9km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として、当面は現状程度の繁華性を維持するものと予測する。繁華性の高い商業地であり、地価は
安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神栖市を中心として、鹿行地域及び県南地域を含む商業地域。需要者は同一需給圏内の店舗・事務所経営
者、飲食店・小売店等を広域的に展開する法人である。市内においては比較的購買力の高い住宅地を背後に有しており
、行政機関等も集積していることから底堅い需要が認められる。取引件数が少なく、画地規模によるバラツキも大きい
ため、中心となる総額の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、近隣地域では、事業者向けの建物賃貸市場は認め
られるものの、地域特性を反映した利回り等の資料を十分に収集することはできなかった。また、主たる市場参加者は
、自己使用目的である。したがって、資料の相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 55.2]		 [103.0]
100		 48,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は横ばい、高齢化率は上昇しているが県
平均よりも低い。国道１２４号線沿いの商業
地の需要は堅調である。


国道１２４号線沿いにあって、店舗、ホテル
等が建ち並び、市役所等の行政機関にも近い
中心的な商業地である点に特段の変動はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 -48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神栖 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 神栖（７公
）
-83		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北西8m、角地
２住居

(70,200)
b 神栖（７公
）焼き直し
-49		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m県道、
北東6m、角地
準工

(70,200)
c 神栖（７公
）
-8		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
d 神栖（７公
）焼き直し
-81		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m国道、
東5m、角地
準工

(70,200)
e 鹿嶋７公

-37		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m国道、
南11.5m、
角地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
42,088 		 100
[  88.0]
47,827 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
49,300 
b (　           ) 
32,881  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,338 		 100
[  64.4]
50,214 
51,700 
c (　           ) 
36,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
35,477 		 100
[  75.3]
47,114 
48,500 
d (　           ) 
43,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,679 		 100
[  88.0]
48,499 
50,000 
e (　           ) 
42,456  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
41,426 		 100
[  77.3]
53,591 
55,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,900 円／㎡]  



神栖 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,392,518 
4,947,950 
20,444,568 
18,629,500 
1,815,068 		 （　0.9490）
1,722,500 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     33,774,510 円　　　　（　     34,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神栖 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 340.00 ＲＣ4 1,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   990 ㎡     23.3 m x   42.5 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～４Ｆ事務所。フロア貸し。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
80.0 
272.00 
2,285 
621,520 		 3.0  1,864,560 
1.0  621,520 

 2～ 2		 事務所
340.00 
85.0 
289.00 
1,930 
557,770 		 3.0  1,673,310 
1.0  557,770 

 3～ 4		 事務所
340.00 
85.0 
289.00 
1,820 
525,980 		 3.0  1,577,940 
1.0  525,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,360.00 
83.8 
1,139.00 

2,231,250 		 6,693,750 
2,231,250 
⑨年額支払賃料      2,231,250 円　×　12ヶ月　＝　      26,775,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,139.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,775,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,142,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,633,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,693,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,231,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         697,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,392,518 円　　　　（　        25,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （６調）神栖賃
貸
　　　　-45		 1,972  
(   1,914) 		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,355 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,285 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b （６調）神栖賃
貸
　　　　-46		 2,394  
(   2,325) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,681 
c （６調）神栖賃
貸
　　　　-50		 2,178  
(   2,171) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,171 
神栖 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,060,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 803,250 円  　　　       26,775,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      328,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,226,000 円  　　　　    265,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,947,950 円　（　　　　　　         4,998 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 265,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,629,500 円  
（　　　　　        18,818 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,392,518 円      
②総費用 4,947,950 円      
③純収益　①－② 20,444,568 円      
④建物等に帰属する純収益 18,629,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,815,068 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,722,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,740 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,774,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神栖 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神栖市大野原三丁目４０８番１８
 0530000092670-0000
2 　神栖市大野原三丁目４０８番１９
 0530000092671-0000
3 　神栖市大野原三丁目４０８番２０
 0530000092672-0000
4 　神栖市大野原三丁目４０８番２１
 0530000092673-0000
5 　神栖市大野原三丁目４０８番２２
 0530000092674-0000
6 　神栖市大野原三丁目４０８番２３
 0530000092675-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
神栖 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神栖 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 47,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神栖市大野原３丁目４０８番１８外
｢大野原３－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 990  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)

1:2		 事務所

ＲＣ4		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東40m国道、南東側道 水道、下水 小見川

7.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   330 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 小見川駅　北東方

7.9km		 法令

規制		 商業
(90,400)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 鹿行地区を代表する路線商業地域。国道拡幅工事完了により交通利便性は向上、背後住宅地の充実等も相まって
、店舗等の新規進出も見られ、地価上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地（４階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鹿行地区を中心に広域的に形成される幹線道路沿い路線商業地域一帯。需要者は圏内外の法人事業者等が
中心。国道１２４号沿い路線商業地域は道路交通利便性に優れ、一定の繁華性を維持し、さらに背後住宅地の充実等に
より、地価は上昇傾向で推移している。事業用借地権の定着により、路線商業地の取引が少なく、さらに規模により価
格のバラツキが大きいため、需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は国道１２４号沿いの路線商業地域。拡幅工事が完了し、周辺背後地の充実により地価は上昇局面に移行して
いるが、通過交通量が多く、商業収益の確保はやや困難な状態が続いており、収益価格はやや低めに試算されている。
一般に商業地域において、市場参加者は収益性を重視すると考えられるが、本件では市場性を反映する比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 55.2]		 [103.0]
100		 48,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口、生産年齢人口ともに横這い乃至微減
で推移。旺盛な土地需要の外延的広がりが顕
在化。福祉政策が充実しているというイメー
ジが定着。

１２４号は一定の車両通行量があり、商業集
積度は高い。国道拡幅工事完了、背後住宅地
の充実等も相まって、地価は上昇傾向で推移
している。

角地であり、土地利用の増価が認められる。
その他、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 -48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神栖 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 神栖（７公
）
-8		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
b 神栖（７公
）焼き直し
-15		 神栖市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m県道、
西40m、
南東6m、
三方路
商業

(100,400)
c 神栖（７公
）焼き直し
-81		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m国道、
東5m、角地
準工

(70,200)
d 鹿嶋７公

-37		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m国道、
南11.5m、
角地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
35,477 		 100
[  71.8]
49,411 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
50,900 
b (　     16,896) 
27,578  		 100
[  70.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
38,084 		 100
[  87.1]
43,724 
45,000 
c (　           ) 
43,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,679 		 100
[  85.5]
49,917 
51,400 
d (　           ) 
42,456  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
41,426 		 100
[  81.6]
50,767 
52,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,000 円／㎡]  



神栖 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,173,828 
4,759,744 
17,414,084 
15,624,900 
1,789,184 		 （　0.9590）
1,715,827 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     33,643,667 円　　　　（　     34,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神栖 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ4 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   990 ㎡     23.3 m x   42.5 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸店舗、２～４階：フロア貸事務所、ＥＶ１基、敷地内平面式駐車場１０台分 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共用部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
75.0 
262.50 
2,141 
562,013 		 5.0  2,810,065 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
350.00 
80.0 
280.00 
1,765 
494,200 		 5.0  2,471,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
78.8 
1,102.50 

2,044,613 		 10,223,065 
0 
⑨年額支払賃料      2,044,613 円　×　12ヶ月　＝　      24,535,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,102.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,535,356 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,453,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,081,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,223,065 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,008 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,173,828 円　　　　（　        22,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （６調）神栖賃
貸
　　　　-45		 1,972  
(   1,914) 		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,241 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,141 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b （６調）神栖賃
貸
　　　　-49		 1,637  
(   1,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,183 
c （６調）神栖賃
貸
　　　　-50		 2,178  
(   2,171) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,135 
神栖 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 972,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 981,414 円  　　　       24,535,356　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,130 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,041,200 円  　　　　    243,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,759,744 円　（　　　　　　         4,808 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 35 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0618 ×  30 ％　＋ 0.0809 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,624,900 円  
（　　　　　        15,783 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,173,828 円      
②総費用 4,759,744 円      
③純収益　①－② 17,414,084 円      
④建物等に帰属する純収益 15,624,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,789,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,715,827 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,733 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,643,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神栖 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神栖市大野原三丁目４０８番１８
 0530000092670-0000
2 　神栖市大野原三丁目４０８番１９
 0530000092671-0000
3 　神栖市大野原三丁目４０８番２０
 0530000092672-0000
4 　神栖市大野原三丁目４０８番２１
 0530000092673-0000
5 　神栖市大野原三丁目４０８番２２
 0530000092674-0000
6 　神栖市大野原三丁目４０８番２３
 0530000092675-0000
7 　
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備考