別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
神栖 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神栖 -6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.
鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い整然
とした住宅地域
 西5m市道 水道 銚子

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 銚子駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧波崎町役場の周辺に形成された既成の住宅地域で、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、将来的
にもほぼ現状どおり推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,340 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を、旧波崎町を中心として、神栖市全域、銚子市、鹿嶋市等における住宅地域一帯と把握。需要者の中心は
旧波崎町若しくは同一需給圏内に居住ないし勤務する３０～４０代前半の一次取得者層で、同一需給圏外からの需要は
少ない。近隣地域は旧波崎町役場の周辺に形成された既成の住宅地域で、特段人気の高い地域ではないが、比較的安定
した需要を見込むことが出来る。需要の中心となる価格帯は、土地総額で５百万円程度、新築戸建で２千万円台。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧波崎町役場の周辺に形成された既成の住宅地域で、面大地を中心に地主が節税目的で建設したと思われる賃貸用物件
も見られるが、自用目的での取引が支配的で、アパート等建築目的の土地取得需要は皆無。また、取引事例比較法の適
用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない４事例を採用した。よって本件では、代表標
準地との検討をも踏まえ、当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神栖 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,900 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[104.0]		 100
[130.9]		 [102.0]
100		 19,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向。高齢化率上昇傾向。取引件
数・建築着工件数は微減乃至横ばい。中心部
での供給が少ないため、需要の外延的な広が
りが見られる。

旧波崎町役場の周辺に形成された既成の住宅
地域で、相応の需要あり。地域要因に特段の
変化は見られない。


画地の規模、街路条件等は標準的であり、西
街路であることにより日照がやや優る。個別
的要因の変動は特に見受けられない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神栖 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 神栖（７公
）
-99		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西8m、角地
１中専

(70,200)
b 神栖（７公
）
-124		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
c 神栖（７公
）
-13		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 神栖（７公
）
-62		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,218  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.8]
26,410 		 100
[ 140.8]
18,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
19,100 
b (　           ) 
12,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.8]
16,687 		 100
[  91.3]
18,277 
18,600 
c (　           ) 
20,958  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
26,457 		 100
[ 131.2]
20,165 
20,600 
d (　           ) 
17,277  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
16,520 		 100
[  86.3]
19,143 
19,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  -7.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,400 円／㎡]  



神栖 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,750,259 
473,256 
2,277,003 
2,155,120 
121,883 		 （　0.9730）
118,592 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,371,840 円　　　　（　      9,340 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神栖 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   254 ㎡     11.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫ（５０㎡）×４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,198 
119,800 		 1.0  119,800 
1.0  119,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

239,600 		 239,600 
239,600 
⑨年額支払賃料        239,600 円　×　12ヶ月　＝　       2,875,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,875,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       238,642 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,636,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           239,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,197 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          239,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,504 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,750,259 円　　　　（　        10,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （６調）神栖賃
貸
　　　　-36		 1,197  
(   1,172) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,234 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,198 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b （６調）神栖賃
貸
　　　　-40		 1,229  
(   1,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,267 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神栖 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,800 円  　　　　     31,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 86,256 円  　　　        2,875,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,200 円  　　　　     31,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         473,256 円　（　　　　　　         1,863 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,155,120 円  
（　　　　　         8,485 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,750,259 円      
②総費用 473,256 円      
③純収益　①－② 2,277,003 円      
④建物等に帰属する純収益 2,155,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 121,883 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,592 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,371,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,340 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神栖 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
 0530000036112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神栖 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神栖 -6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.
鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い整然
とした住宅地域
 西5m市道 水道 銚子

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．０
ｍ市道		 交通

施設		 銚子駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの住宅地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地元需要が中心であるが、地
価は十分に下がっているため、地価は安定的に推移するものと予測する
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神栖市を中心とする住宅地域。主たる需要者は旧波崎町地区内の３０～４０歳代の居住者である。既成住
宅地の需要はやや弱く、供給も限定的である。地価は十分に下がっており、やや高値水準の取引も散見され始めている
。需要の中心となる総額の価格帯は、土地が３００～６００万円程度、新築戸建が２０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、投資採算を確保する賃貸市
場は未成熟であるため低位に求められた。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。した
がって、資料の相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、
代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神栖 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,900 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[104.0]		 100
[129.9]		 [102.0]
100		 19,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はほぼ横ばい、高齢化率は上昇している
が県平均よりも低い。地域拠点の住宅需要は
、住環境に比した割安感から、堅調を維持し
ている。

波崎地区の中心的な住宅地域であるが、土合
地区と比較すると生活利便性はやや劣る。波
崎地区の人口は減少、世帯数は横ばい傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神栖 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 神栖（７公
）
-54		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 神栖（７公
）
-102		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m私道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 神栖（７公
）
-62		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
d 神栖（７公
）焼き直し
-64		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6.5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,536  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.9]
17,593 		 100
[  96.0]
18,326 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
18,700 
b (　           ) 
16,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
15,941 		 100
[  80.0]
19,926 
20,300 
c (　           ) 
17,277  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
16,520 		 100
[  92.8]
17,802 
18,200 
d (　           ) 
18,060  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
18,060 		 100
[  90.2]
20,022 
20,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +22.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,400 円／㎡]  



神栖 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,381,760 
404,055 
1,977,705 
1,827,760 
149,945 		 （　0.9730）
145,896 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,917,920 円　　　　（　     11,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神栖 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   254 ㎡     11.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積４５㎡）×４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段設置のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,149 
103,410 		 1.0  103,410 
1.0  103,410 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

206,820 		 206,820 
206,820 
⑨年額支払賃料        206,820 円　×　12ヶ月　＝　       2,481,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,481,840 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       198,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,283,293 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           206,820 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,903 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          206,820 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          96,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,381,760 円　　　　（　         9,377 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （６調）神栖賃
貸
　　　　-39		 1,057  
(   1,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,068 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,199 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,149 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b （６調）神栖賃
貸
　　　　-40		 1,229  
(   1,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,193 
c （６調）神栖賃
貸
　　　　-38		 1,362  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,322 
神栖 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,400 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 74,455 円  　　　        2,481,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,600 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         404,055 円　（　　　　　　         1,591 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,827,760 円  
（　　　　　         7,196 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,381,760 円      
②総費用 404,055 円      
③純収益　①－② 1,977,705 円      
④建物等に帰属する純収益 1,827,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 149,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 145,896 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,917,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神栖 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
 0530000036112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考