令和7年1月15日　提出 桜川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -11 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市本木字久保４８８番３ ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、石材店の混在する 住宅地域 南3.5m市道 水道 岩瀬 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大和地区の農家集落地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 岩瀬駅南方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅、農家住宅のほか周辺に石材店がある農家集落地域。地域要因に特段の変動はなく、今後 においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内調整区域内住宅地域を中心に、隣接市の同区域内住宅地域をも含む。想定される需要者は 市内居住者、当該近隣地域に地縁性ある一次取得者等が中心。地域の特性から、取引は地元主体が中心のため、当該地 域に地縁性のない外部からの参入は少ない。尚、市場で中心となる価格帯は敷地規模により個別性が強いため、総額で の把握は困難であったが、概ね１㎡当たり８，０００～１０，０００円と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、農家住宅、一般住宅のほか、石材店も見られる。周囲では宅地取引は少ないが、主に自己使用目的での 取引が中心である。比準価格は、規範性ある取引事例を選択して比準を行っており、市場の実態を反映した価格といえ る。収益還元法は、地域の特性から、賃貸借需要が総じて見込めないことから、非適用とした。以上より、本件におい ては比準価格を重視し、さらに周辺公示価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率及び高齢化率は県平均を上回 っている。住宅地需要は、地域格差が大きく 、岩瀬地区は総じて多いが、大和・真壁地区 は少ない。 市内大和地区の既存の農家集落地域。地域内 で土地の取引は少なく、需要は地元主体の取 引のため限定的で、地価は未だ弱含み。 形状・画地規模において標準的であり、代替 ・競争等は類似地域内の不動産と比較し、同 一。尚、個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％