令和7年1月15日　提出 桜川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１ ②地積 　(㎡) 534   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 景観区域 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅を中心に農 家住宅も見られる住 宅地域 北西6m市道 水道 岩瀬 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  31.5 ｍ、規模　　       534 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 岩瀬駅南方 9.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の在来住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。スーパーへの接近性 は良好であるがやや集落的な地域であり、需要流入は期待出来ず、当面、近隣地価は弱含み状態と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として桜川市内の住宅地域であるが、隣接市内も含むと考えられる。需要者は同一需給圏内に居住し、 真壁地区の地縁者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないと思料される。近隣周辺は県道背後に位置し一定 の生活利便性を有するが、集落的要素を含んだ地域性から需要者の新規流入は極めて少なく、依然として地価下落は継 続している。土地取引は少ないが競合地域との比較から近隣相場は１５，０００円／㎡前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落的要素を含む地域であり賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適 性を重視する住宅地域であり自己所有目的での取引が支配的なこと、本件で採用した取引事例は同市内の外、筑西市内 で対象標準地と性格が類似したものを中心に採用し試算されており市場の実態を反映した価格が得られたと判断される 。したがって代表標準地との均衡に十分留意して、信頼性の高い比準価格を採用し本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [111.9] [101.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①市内人口減は県平均を大きく上回る②岩瀬 地区の土地区画整理地は取引が堅調③大和、 真壁地区は依然として地価低位であるが大和 地区は回復傾向。 真壁地区の在来住宅地域で地域要因の変動は ない。やや集落的要素を呈した地域性から新 規需要は期待出来ず、依然として地価下落は 継続している。 道路方位の優位性は認められるが、個別的要 因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％