別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
桜川 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜川 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.
鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,184)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅を中心に石
材所等も混在する住
宅地域		 南4.6m市道 水道、下水 岩瀬

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   240 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       323 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．６ｍ市道		 交通

施設		 岩瀬駅南方

10.0km		 法令

規制		 １住居
(60,184)
⑤地域要因の将
　来予測		 石材所等が徐々に一般住宅に変わりつつ、住宅地域に純化してゆくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,220 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね桜川市、筑西市に存する住宅地域。需要者は、旧真壁町に居住する一次取
得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。旧真壁町の中心部は伝
統的建造物群保存地区となっているため住宅地需要は郊外部に若干見られる程度にとどまる。需要の中心となる価格帯
は、土地は５００万円前後、新築戸建で２０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象近隣地域は一般住宅を中心に石材所等も混在する住宅地域である。取引事例は価格牽連性が認められる一般住宅地
の事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。収益価格も試算したが、賃貸市場が未成熟のため低位に求められた。居住
の快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して、代表標準地を規準と
した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,800 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[116.6]		 [105.0]
100		 14,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率高齢化率ともに県平均より高い。
地域間の土地需要の格差が大きく、岩瀬地区
は需要が比較的多いが、大和・真壁地区は需
要少ない。

石材所も混在する既成住宅地域であり、需要
が地元に限定され、地価は下落傾向継続。



画地の規模、街路条件等は標準的であり、南
向き画地であることにより日照が優る。個別
的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜川 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６調ＵＹ
桜川
-6		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b Ｒ６調ＵＹ
筑西
-4		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ７公ＵＹ
筑西
-39		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西3.6m市道
、南東3.6m、
角地
１低専

(40,80)
d Ｒ７公ＵＹ
筑西
-13		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東7m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e Ｒ７公ＵＹ
筑西
-2		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,835  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
17,063 		 100
[ 121.4]
14,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
14,800 
b (　           ) 
16,418  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
16,914 		 100
[ 117.6]
14,383 
15,100 
c (　           ) 
15,152  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
16,156 		 100
[ 116.1]
13,916 
14,600 
d (　           ) 
15,947  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
15,742 		 100
[ 113.5]
13,870 
14,600 
e (　           ) 
10,610  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.2]
15,008 		 100
[ 108.7]
13,807 
14,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　 -25.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,700 円／㎡]  



桜川 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,409,118 
409,657 
1,999,461 
1,879,520 
119,941 		 （　0.9720）
116,583 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,331,660 円　　　　（　      7,220 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桜川 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   184 ％   323 ㎡     14.7 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建アパートでファミリータイプ（平均約４５㎡）を想定し、敷地内に駐車場（使用料は賃料に含む）を確保した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,163 
104,670 		 1.0  104,670 
1.0  104,670 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,169 
105,210 		 1.0  105,210 
1.0  105,210 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

209,880 		 209,880 
209,880 
⑨年額支払賃料        209,880 円　×　12ヶ月　＝　       2,518,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,518,560 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       209,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,309,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           209,880 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,925 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          209,880 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,673 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,409,118 円　　　　（　         7,459 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 桜川（岩瀬・賃
）
　　　　-1		 1,433  
(   1,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,279 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,163 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 桜川（岩瀬・賃
）７
　　　　-3		 1,203  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,146 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桜川 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,600 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 75,557 円  　　　        2,518,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,400 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         409,657 円　（　　　　　　         1,268 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,879,520 円  
（　　　　　         5,819 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,409,118 円      
②総費用 409,657 円      
③純収益　①－② 1,999,461 円      
④建物等に帰属する純収益 1,879,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 119,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 116,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          361 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,331,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,220 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桜川 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
 0532000088515-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
桜川 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜川 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,184)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅を中心に石
材所等も混在する住
宅地域		 南4.6m市道 水道、下水 岩瀬

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   240 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       323 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 Ｒ４．７に調区内の地区計画
を一部追加し、用途地域の一
部変更があった。		 街

路		 基準方位北、　　４
．６ｍ市道		 交通

施設		 岩瀬駅南方

10.0km		 法令

規制		 １住居
(60,184)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、住宅及び石材店等が混在する住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予
測する。地価水準はほぼ底値圏にあり弱含み傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,650 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域内のほぼ全域。需要者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台
の一次取得者である。県道背後の既存集落地域で需給はほぼ安定している。当該地域は県道への接近性が良好である。
周囲は宅地規模が比較的規模過大な宅地が多く見られる。土地は３００㎡程度で４００～５００万円程度、新築の戸建
て住宅で２，０００万円前後が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗併用住宅等の収益物件が点在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に
試算された。快適性・利便性を重視する住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえ、事情補正された取引事例等も
採用しているが桜川市及び近隣市の市街化区域の低層住宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価
格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,800 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[116.6]		 [105.0]
100		 14,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和駅周辺の高森地区の医療センターを中心
に開発中である。Ｒ４．７に地区計画及び用
途地域が一部追加変更。人口減少。高齢化率
高い。

県道背後の古くからの既存集落地域であるが
、土地取引も少なく、地価水準は底値圏にあ
り、弱含み傾向にある。


南側道路接面の中間画地で、日照等が優る。
規模・街路幅員等はほぼ標準である。個別的
要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜川 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６調ＵＹ
桜川
-6		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b Ｒ７公ＵＹ
桜川
-6		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ７公ＵＹ
桜川
-20		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ７公ＵＹ
筑西
-9		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,835  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
17,063 		 100
[ 119.3]
14,303 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
15,000 
b (　           ) 
9,950  		 100
[  50.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,820 		 100
[ 146.1]
13,566 
14,200 
c (　      9,862) 
13,292  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.7]
18,763 		 100
[ 131.3]
14,290 
15,000 
d (　           ) 
10,138  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
11,822 		 100
[  86.3]
13,699 
14,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +21.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,700 円／㎡]  



桜川 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,415,963 
409,324 
2,006,639 
1,879,520 
127,119 		 （　0.9720）
123,560 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,471,200 円　　　　（　      7,650 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桜川 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   184 ％   323 ㎡     14.7 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は共同住宅でファミリータイプ（平均面積４５㎡・４戸）、駐車場４台を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,162 
104,580 		 1.0  104,580 
1.0  104,580 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,169 
105,210 		 1.0  105,210 
1.0  105,210 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

209,790 		 209,790 
209,790 
⑨年額支払賃料        209,790 円　×　12ヶ月　＝　       2,517,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,517,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       201,398 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,316,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           209,790 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          209,790 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,951 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,415,963 円　　　　（　         7,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 桜川・真壁
　　　　-2		 1,175  
(   1,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,250 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,212 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,162 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 桜川（真・賃）
７
　　　　-3		 909  
(     908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,136 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桜川 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,600 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 75,524 円  　　　        2,517,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,400 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         409,324 円　（　　　　　　         1,267 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,879,520 円  
（　　　　　         5,819 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,415,963 円      
②総費用 409,324 円      
③純収益　①－② 2,006,639 円      
④建物等に帰属する純収益 1,879,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 127,119 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 123,560 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,471,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,650 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桜川 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
 0532000088515-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考