令和7年1月15日　提出 桜川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 2,890,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市友部字水代２０７番７ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い小学校に近い住宅 地域 東7m県道 水道 羽黒 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 羽黒小学校に近い既成住宅地 域。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ県道 交通 施設 羽黒駅北東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に隣接する羽黒地区の住宅地域でとして熟成しているので当分の間は現在の住環境を維持するものと予測 する。相応の利便性を有する地域性から、一定の市場性が認められ、近隣地価は安定推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜川市の住宅地域全域と把握されるが、周辺市の住宅地域も含むと考えられる。需要者の中心は同一需給 圏内に居住するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ないと思われる。隣接した岩瀬地 区との比較で近隣周辺では取引は少ない傾向であるが羽黒小学校及び国道５０号沿いの商業地域に近い特性が反映され 地価下落には至っていない。土地は３００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度が需要中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は当市内の外、筑西市内に所在する取引事例を採用したが、要因分析は慎重に行われており、対象標準地の市 場性を反映する価格が試算されたと思料される。また、近隣地域は店舗や事業所等も散見されるが一般住宅を中心とし て形成されており賃貸市場は形成されていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、更には代 表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 96.2] [102.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①市内人口減は県平均を大きく上回る②岩瀬 地区の土地区画整理地は取引が堅調③大和、 真壁地区は依然として地価低位であるが大和 地区は回復傾向。 小学校接近性、利便性が良好な地域性から一 定需要が認められており、地価は横ばい傾向 である。 道路方位の優位性は認められるが、個別的要 因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％