令和7年1月15日　提出 かすみがうら -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -11 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 6,130 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２ ②地積 　(㎡) 564   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 戸建住宅の中に小工 場等も見られる住宅 地域 北5.5m市道 水道、下水 石岡 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,800 ｍ、西   780 ｍ、南 1,600 ｍ、北 1,600 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 石岡駅の西方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、古くからの農家集落地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,130 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線で、かすみがうら市の旧来からの住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する一次取 得者等が大半である。市内において旧来からの住宅地域の需要は弱い。市街化調整区域内の集落地域で、新築の戸建分 譲はほぼ皆無である。取引が少ないため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、土地が３００～５００万円程度、 中古の戸建物件が１０００万円弱と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの集落地であり、事業所等も介在するが、アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が大半で、賃 貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、公的価格の指標としての妥当性を検討し、 近隣の土地精通者等の意見をも参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、地域要因の動向を総合的に勘酌することによ って行うものとして、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,550 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [100.0] 100 6,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,140 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種経済指標も良好で、株価も概ね好調であ るが、金利上昇、物価高騰、人手不足、建築 資材高騰等もあり経済指数も一部不安定な状 況が認められる。 旧来からの市街化調整区内集落地域で、新規 の宅地開発分譲等も存せず、地価は依然下落 傾向となっている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％