令和7年1月15日　提出 かすみがうら -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -10 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 2,620,000 円  １㎡当たりの価格 7,640 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市西野寺字十文字７３９番１４ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が散在する地域 北東5.3m市道、北西側道 水道、下水 石岡 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,200 ｍ、西 1,200 ｍ、南   900 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 石岡駅南西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号線の南側背後に立地する住宅地域で、調区で最寄り駅からも離れていることもあり今後も現状維持で推 移するものと予測される。地価は需要者の主流が地縁血縁関係者なのでやや弱含みで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,640 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、かすみがうら市の調区と石岡市の郊外に存する住宅地域全域に及ぶ。需要者は圏域内に地縁血縁を有す る３０～４０歳代の一次取得者が主流である。古くからの住宅地域で近隣関係の結びつきが強いこともあり外部からの 需要は乏しく、地価は下落傾向が続いている。画地規模にばらつきがあり総額面での需要の中心価格帯の把握は困難で あるが、単価としての地価水準は概ね妥当と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、類似地域において取引事例が採用できた。比準価格は信頼性の高い事例を採 用し、決定に当たっては比較的近くに位置する事例を重視しており取引の実態を適切に反映した価格と言える。標準地 の周辺でアパート等の収益物件も散見されるが、調区内の住宅地域で賃貸市場が未熟成のため収益還元法は適用しなか った。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,550 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 85.9] [103.0] 100 7,610  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,670 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧千代田町の駅周辺の住宅地域は利便性が良 く需要は堅調である。一方、郊外・調区及び 旧霞ケ浦町の住宅地域は需要が乏しく地価は 弱含みである。 千代田地区郊外に存する農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域。高速道路のＩＣに近い が、調区で最寄り駅からも離れているため発 展性は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％