令和7年1月14日　提出 稲敷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４ ②地積 　(㎡) 10,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場等を 中心とした工業団地 北東13m市道、背面道 水道 滑河 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    70 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    10,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 滑河駅北西方 7.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道「稲敷東」ＩＣに近いことから需要の増大が期待される。また圏央道の４車線化工事も進捗しており、完 成後は更なる利便性向上が見込める。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県南・県西に位置する工業地域が中心であるが、業種等によっては県内全域に及ぶと判断した。需要 者の中心は製造業や運送業等の全国規模の法人及び地元企業が考えられる。圏央道開通及び現在進捗中の４車線化工事 の影響も好材料となり、今後も一定以上の需要が見込まれる。市場の中心価格帯（総額）は、画地規模等にバラツキが あるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産が存する下太田工業団地は自用の工場を中心とした既成工業団地である。このような地域特性の場合には市 場の実態を反映した比準価格が説得力を有していると思料する。また、収益還元法適用に必要となる工場の賃貸事例の 収集及び適用に限界があるため同手法の適用を断念した。以上により、本件では比準価格を採用し代表標準地との均衡 にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [156.6] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲敷市は人口減少率が大きく高齢化の進行も 著しい。不動産需要は弱く市況は停滞してい る。 今後は圏央道の４車線化にともない、更なる 利便性向上及び需要喚起が期待されている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％