別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
稲敷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲敷 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲敷市中山字後畑４３７６番２
 ②地積
　(㎡)		 1,802  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 郊外型店舗、飲食店
等が集積する路線商
業地域		 北西14.6m国道、北東側道 水道、下水 滑河

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧新利根町地区の路線商業地 街

路		 １４．６ｍ国道 交通

施設		 滑河駅北東方

11.0km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ロードサイド型店舗が立地する路線商業地としての環境を維持すると予測する。交通量は多いが市街地の幹線道
路沿いに大型店進出が続いているため、地価は横這い乃至若干の弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね茨城県南部の価格水準低位の路線商業地域である。需要者は圏内及び圏外の小売り・飲食等で資本力
を有する事業者が中心となる。商業地は幹線道路沿いへの出店が増えている傾向にあるが、事業用借地権等での利用も
多く商業地の売買取引件数は少ない。総額については業種・業態により、取引される画地規模はまちまちであることか
ら、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は国道沿いの路線商業地である。自用の店舗が建ち並ぶが、市街化調整区域内のため賃貸市場は未成熟である
ことから収益価格の試算は行わないものとした。比準価格のみの試算となったが、当該価格は同一需給圏内から時系列
かつ広域的に検討を行った説得力の高い価格である。よって比準価格を採用し、後記代表標準地から検討した価格との
均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲敷 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,100 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.6]		 [103.0]
100		 15,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①稲敷市の人口は減少傾向で高齢化も進んで
いる。②市内の商業地中心は幹線道路沿いに
移行している。③在来の近隣商店街の衰退傾
向は続いている。

国道沿いの路線商業地であり、街路条件、接
近条件、環境条件に格別の変化は見られない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲敷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
７公示）
-77		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m国道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
b つくば（Ｒ
７公示）
-516		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m県道、
西3.2m、
北3.2m、
三方路
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
c 龍ケ崎ＵＷ
公７
-31		 龍ケ崎市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m県道、
西4m、角地
１住居

(70,200)
d つくみＧＹ
調６
-10		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東9.5m県道
、中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
e つくみＧＹ
調６
-30		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,092  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
12,092 		 100
[  79.2]
15,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
15,700 
b (　           ) 
24,199  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
23,983 		 100
[ 148.7]
16,128 
16,600 
c (　     18,668) 
18,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
25,892 		 100
[ 169.5]
15,276 
15,700 
d (　           ) 
18,404  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
18,404 		 100
[ 119.3]
15,427 
15,900 
e (　           ) 
15,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
16,447 		 100
[ 106.8]
15,400 
15,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,000 円／㎡]  



稲敷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内であり、賃貸市場が未熟成であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 稲敷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲敷市中山字後畑４３７６番２
 0504000144106-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
稲敷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲敷 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲敷市中山字後畑４３７６番２
 ②地積
　(㎡)		 1,802  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 郊外型店舗、飲食店
等が集積する路線商
業地域		 北西14.6m国道、北東側道 水道、下水 滑河

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧新利根地区のロードサイド
系店舗が立地する路線商業地		 街

路		 １４．６ｍ国道 交通

施設		 滑河駅北東方

11.0km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 広域幹線道路であることから車両通行は多いが、必ずしも商業繁華性に繋がっていない。各地域にてロードサイ
ド型店舗の進出があり、外部顧客の取り込みは困難であり、市場は弱含みで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市及び周辺市町村を主とし、さらに広範囲の県南地区を含む商業地及び商住混在地である。需要者は
地元に関係のあるロードサイド系事業者が中心となるが、売買よりも事業用定借が取引の主流で、売買は少ない。また
、業種により必要とされる地積にバラつきがあり、市場における中心価格帯等を把握することは、困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地であるが、調整区域内にあって行政条件により賃貸用店舗を想定することが不可能で、収益還元
法の適用を断念した。比準価格は周辺の商業地に存する４事例から試算されたもので、市場性を反映した実証的価格と
いえる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲敷 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,100 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.5]		 [103.0]
100		 15,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 路線商業地域については、同一需給圏が広く
、多くの地区で店舗誘致を行い競争が激しい
ことから、地価はやや弱含み傾向が続く。


市街化調整区域内の国道沿いの路線商業地。
核店舗の競売もあったが跡地に地元スーパー
進出。しかし、商業背後地の衰退もあり、や
や弱含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲敷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 稲敷ＳＪ公
７
-14		 稲敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b つくば（Ｒ
７公示）
-727		 つくば市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
c 阿見ＴＫ公
７
-39		 稲敷郡阿見町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東14m国道、
南西4m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
d 稲敷ＧＹ公
６
-13		 稲敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8.5m県道、
東6.5m、
二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,905  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,762 		 100
[ 117.6]
15,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
15,600 
b (　           ) 
16,782  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.0]
23,308 		 100
[ 122.5]
19,027 
19,600 
c (　           ) 
14,114  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
13,768 		 100
[  90.6]
15,196 
15,700 
d (　           ) 
19,991  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
19,991 		 100
[ 122.8]
16,279 
16,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,000 円／㎡]  



稲敷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内にあって賃貸用の商業施設を想定するのは難があり、また賃貸市場も未熟成であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 稲敷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲敷市中山字後畑４３７６番２
 0504000144106-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考