鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
稲敷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稲敷 5-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　五木田　裕一

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３				②地積　(㎡)	662 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗Ｓ2	低層店舗、事務所等が集まる県道沿いの商業地域	西11.3m県道	水道、下水	滑河 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１１．３ｍ県道

交通

施設

滑河駅北方

12.0km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

従来からの沿道型商業地域である。商圏は狭い事に加え高齢化も進み、収益性は低下傾向にある。今後地域を発
展させるような要因変化は乏しく、地価は当分の間、緩やかな下落傾向を示す予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茨城県南部～県央部の商業地域一帯で、比較的広域的な圏域と判断した。需要者は、一定程度以上の資金
力を有する外食チェーンや量販店等が中心となるが、個人事業者も考えられる。背後地人口の減少傾向や高齢化に伴う
消費支出の減少の影響もあり、商業収益性は期待しにくい地域である。画地規模により取引される価格は異なるため需
要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、得られた情報から５．３万円／坪程度と思量する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、茨城県南部及び南西部を中心に比較的広範囲から取引事例を得て試算した。よって比準価格は市
場動向を反映し客観性が高い。収益価格については、地域的に地価に見合う適正な賃料が期待できない特性があり、や
や低位に求められた。鑑定評価額決定にあたっては、従来からの取引慣行も考慮し、比準価格を重視し収益価格を比較
考量し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和６年１０月１日現在、人口は５年間で９
．１％減少しており、高齢化率は４０．０％
であった。県の高齢化率３１．０％と比較し
高い水準である。

商業背後地の人口が高齢化しているため、消
費支出額は減少傾向にあるものと思量する。
よって地価も当分の間、弱い動きが続く。

個別的要因に変動はない。今後も当分の間、
同様の状況が継続すると思量する。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

稲敷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＴＫ公７ -35	稲敷郡阿見町		更地	（　）	不整形	南20m県道、北西4m、二方路		準住居 (70,200)
b	稲敷ＳＪ公７ -14	稲敷市		更地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	つくば（Ｒ７公示） -538	つくば市		更地	（　）	ほぼ整形	北東21.5m県道、北7.5m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
d	神栖（７公） -103	神栖市		建付地	（　）	不整形	東13m市道、西4m、二方路		準工 (60,200)
e	つくみＧＹ調６ -10	つくばみらい市		建付地	（　）	正方形	北東9.5m県道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,367	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	25,347	100 [ 162.8]	15,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,600
b	(　 ) 17,905	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,762	100 [ 99.9]	17,780		17,800
c	(　 ) 27,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	26,615	100 [ 150.0]	17,743		17,700
d	(　 ) 18,750	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,657	100 [ 115.0]	16,223		16,200
e	(　 ) 18,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,404	100 [ 107.3]	17,152		17,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,700 円／㎡]

稲敷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,374,455	902,907	3,471,548	3,035,970	435,578	（　0.9473） 412,623	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,090,647 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲敷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	662 ㎡	22.5 m x 28.5 m	前面道路：県道　 11.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,426	385,020	5.0	1,925,100
							1.0	385,020
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		385,020		1,925,100
								385,020

⑨年額支払賃料	385,020 円　×　12ヶ月　＝　 4,620,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,620,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,236,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,925,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,020 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 120,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,374,455 円　　　　（　 6,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	阿見ＴＫ公７（賃）　　　　-8	2,181 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,019	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,472 円/㎡　月額支払賃料（　 1,426 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公７賃　　　　-4	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,908
c	阿見ＴＫ公７（賃）　　　　-10	867 ( 866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	954

稲敷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,800 円	42,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	138,607 円	4,620,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 435,500 円	42,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 902,907 円　（　　　　　　 1,364 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,035,970 円（　　　　　 4,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,374,455 円
②総費用	902,907 円
③純収益　①－②	3,471,548 円
④建物等に帰属する純収益	3,035,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	435,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,090,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

稲敷 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３	0504000160757-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
稲敷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稲敷 5-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　河村　直行

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３				②地積　(㎡)	662 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗Ｓ2	低層店舗、事務所等が集まる県道沿いの商業地域	西11.3m県道	水道、下水	滑河 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．３ｍ県道

交通

施設

滑河駅　北方

12.0km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの既成商業地域であるが、その立地特性等により商圏は狭く、収益性に着目した新規出店需要は弱い状
況が続いており、地価は今後も下落傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は郊外の路線商業地域で概ね稲敷市及びその周辺市町を中心に茨城県県南地区・鹿行地区の沿道地域を含
む広域的な圏域。需要者の中心は幹線道路沿いに展開する外食産業や量販店等の個人又は法人事業者等と見られる。事
業用定期借地権の普及等の影響により、沿道地域において土地を購入する事業者は減少傾向にあり、土地需給は依然と
して弱い状況にある。画地規模により取引される価格は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　路線商業地の取引事例は少ないが、広範囲に取引事例を収集・選択し、複数事例を採用した。採用した取引事例には
地域要因格差の大きい事例もあるが、地域実態等に即して適切に補正し得た。近隣地域には賃貸用の店舗、事務所等が
少なく自用の店舗等が多く賃貸による投資採算性に着目した価格形成はなされていないものと判断される。以上の近隣
地域の特性等を踏まえ、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既成の商業地域は衰退・空洞化しており、商
業地需要の中心は路線商業地域であるが、市
内の商業地取引は少なく、地価も依然、弱含
み傾向にある。

県道沿いの路線商業地域で地域要因の大きな
変動はないが、地域性により店舗敷地等の事
業用地の新規需要が乏しく地価は依然として
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

稲敷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	稲敷ＳＪ公７ -14	稲敷市		更地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	阿見ＴＫ公７ -35	稲敷郡阿見町		更地	（　）	不整形	南20m県道、北西4m、二方路		準住居 (70,200)
c	龍ケ崎ＵＷ公７ -31	龍ケ崎市		底地	（　）	不整形	北東10m県道、西4m、角地		１住居 (70,200)
d	稲敷ＳＪ公７ -8	稲敷市		建付地	（　）	不整形	北西11m県道、東5.4m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,905	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,762	100 [ 106.9]	16,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,600
b	(　 ) 20,367	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	25,347	100 [ 149.4]	16,966		17,000
c	(　 18,668) 18,668	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	25,892	100 [ 158.9]	16,295		16,300
d	(　 ) 8,733	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.6]	11,784	100 [ 80.0]	14,730		14,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

稲敷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する商業地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,231,365	786,835	3,444,530	3,083,100	361,430	（　0.9460） 341,913	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,704,176 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲敷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	662 ㎡	22.5 m x 28.5 m	前面道路：県道　 11.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（ロードサイド型店舗）の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,416	382,320	3.0	1,146,960
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		382,320		1,146,960
								0

⑨年額支払賃料	382,320 円　×　12ヶ月　＝　 4,587,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,587,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 367,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,220,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,146,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,231,365 円　　　　（　 6,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	阿見ＴＫ公７（賃）　　　　-9	1,152 ( 1,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,416 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公７賃貸　　　　-146	1,726 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,463
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稲敷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	43,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	137,635 円	4,587,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 361,200 円	43,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 786,835 円　（　　　　　　 1,189 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,083,100 円（　　　　　 4,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,231,365 円
②総費用	786,835 円
③純収益　①－②	3,444,530 円
④建物等に帰属する純収益	3,083,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	361,430 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	341,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,704,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

稲敷 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３	0504000160757-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考