令和7年1月14日　提出 稲敷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 6,720 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市浮島字中郷３２０４番 ②地積 　(㎡) 697   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南5m市道 水道、下水 下総神崎 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 下総神崎駅北方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域で、人口減少による衰退化が進行しており、今後も同様の傾向が継続するものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,720 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市及びその周辺市町村に存する住宅地と判定した。需要者は稲敷市内に居住する一次取得者層又は買 替層が中心で同一需給圏外からの転入はほとんど見られない。地縁関係を有する需要者が大半を占める。人口減少に加 え、高齢化の進行、若年層の地区外流出が多く、住宅地需要は減退しており、地価は弱含み傾向にある。取引そのもの が少なく、取引される規模・単価も区々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はの旧来からの農家集落地域で、アパート等は皆無で、自己使用目的での取引が支配的となっており、収益物 件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替競争関係を有する取引事例か ら、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度が高い。以上、市場参加者の意思決定基準である比 準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,820 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲敷市の人口は減少傾向、高齢化率も高い。 他市町村からの流入は皆無に等しく、市場が 限定され取引そのものが少ない。地価は依然 下落傾向にある。 農家集落地域で、高齢化の進行や若年層の地 区外流出により衰退傾向にある。地価は引き 続き弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％