令和7年1月14日　提出 稲敷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市古渡字田宿３７番１外 ②地積 　(㎡) 471   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗の混 在する旧国道沿いの 住宅地域 東8m市道 水道、下水 下総神崎 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 下総神崎駅　北西方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域として熟成しており、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地元需要が中心 で、人口も減少傾向であるため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は稲敷市及びその周辺市町村に存する既成の住宅地域一円と判定した。需要者は稲敷市内に居住する地縁 ・血縁関係を有する需要者が大半を占め、圏域外からの転入は殆どなく、需要は弱い。圏域内では若年層を中心に転出 の勢いも強く、宅地需要は依然として停滞しており、地価は弱含み傾向にある。同一需給圏内においても同種の土地取 引は少なく、需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない状況にあり、今後も同様の状況が続くものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は古くからの既成住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、自己利用目的での取引が支配的であり賃貸 市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。適用した取引事例比較法において、複数の取引事例から導 いて得た比準価格の精度は高く、対象標準地の市場性を反映し、客観的かつ実証的で相応の説得力を有する。よって、 本件では代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [101.9] [100.0] 100 9,530  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,640 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲敷市は人口減少率が大きく高齢化の進行も 著しい。不動産需要は弱く、市況は依然とし て停滞しており、需給の回復傾向もみられな い。 桜川地区の人口は減少、世帯数は概ね横ばい 。旧桜川村内の主要集落であり、住宅、小売 店舗等の混在する長閑な街並みに特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％