令和7年1月14日　提出 稲敷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南西5.5m市道 水道、下水 滑河 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 滑河駅北方 14.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域ではあるが熟成度はやや低い。格別な変動要因はなく今後も現状維持で推移していくものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市を中心とした周辺自治体を含む既成住宅地域。需要者は市内江戸崎地区に居住する一次取得者層が 多く、周辺地域からの転入及び合併以前の旧行政区域間の移動も少ない。不動産取引は市街化調整区域内の中古物件が 中心で市街化区域内の取引は少ない。従来から地縁的選好性の強い相対取引が中心で市況は停滞している。中心価格帯 （総額）は、土地で３００万円程度、新築戸建物件で１０００万円台と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熟成度がやや低い戸建住宅を主とする既成住宅地域。地域特性等により従来から賃貸市場が形成されていないことから 収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域であり、取引価格相場を指標 に土地取引されることが一般的と認められるため、本件では単価と総額との関連や不動産市況を踏まえ、比準価格をも って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　稲敷 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲敷市は人口減少率が大きく高齢化の進行も 著しい。不動産需要は弱く市況は停滞してい る。 既成の住宅地域であり地域要因の大きな変動 は認められない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％ -1.0 ％