別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
坂東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 5-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市岩井字新町東側４４４８番１
 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 各種小売店舗等が並
ぶ市中心部の商業地
域		 南西16m国道 水道、下水 守谷

17.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 立地適正化計画（都市機能誘
導区域・居住誘導区域・地区
計画）		 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 守谷駅北西方

17.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 既存商業地域として現状維持と予測されるが、大型店舗への顧客流出傾向が基底にあり、地価は弱含み傾向と予
測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂東市を中心に県西地区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域等一帯。需要者は市内の中心商
業地域等の普通商業地域又は近隣商業地域に対しては、中小規模小売店舗等を経営する地元事業者が中心であり、国道
や県道沿いなどの路線商業地域に対しては、ロードサイド系店舗を展開する県内外の事業者等。総額の嵩む商業地に対
する需要は減少傾向が継続している。画地規模等において個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象近隣地域は、各種小売店舗等が並ぶ市中心部の商業地域である。取引事例は広域的に所在する商業地から選択し、
市場性を反映し実証的な比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域は低層の店舗兼住宅が中心であり、収益性の高い商
業ビル等は期待できないことに鑑み、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地を規準とした価格との均衡
に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 38,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率は県平均より特に高く、高齢化率
も県平均より高い。土地区画整理事業がなく
、民間の宅地分譲も少ない。既存商業地への
需要は弱い。

閉店した大型商業施設跡地にドラッグストア
が開店し繁華性回復傾向も見られるが、顧客
流出傾向による商業地需要減少継続。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公筑西
７１４６
-7		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東11m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b Ｒ６調筑西
７１４６
-2		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
c 結城９３６
１公Ｒ６
-31		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 下妻ＦＨ調
Ｒ６
-20		 下妻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e 坂東６４１
５公Ｒ６
-18		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
39,222 		 100
[  97.9]
40,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,100 
b (　           ) 
37,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,747 		 100
[  92.9]
40,632 
40,600 
c (　           ) 
35,714  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,250 		 100
[  88.6]
39,786 
39,800 
d (　           ) 
35,426  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,213 		 100
[  86.4]
40,756 
40,800 
e (　           ) 
30,235  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,023 		 100
[  74.1]
40,517 
40,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,500 円／㎡]  



坂東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,931,759 
1,362,128 
5,569,631 
5,160,020 
409,611 		 （　0.9742）
399,043 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      7,824,373 円　　　　（　     24,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   319 ㎡      9.8 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅（平均約４５㎡）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 エントランス、階段等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
90.0 
135.00 
1,779 
240,165 		 3.0  720,495 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,340 
180,900 		 1.0  180,900 
1.0  180,900 

 3～ 3		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,361 
183,735 		 1.0  183,735 
1.0  183,735 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
90.0 
405.00 

604,800 		 1,085,130 
364,635 
⑨年額支払賃料        604,800 円　×　12ヶ月　＝　       7,257,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,257,600 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       508,032 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,749,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,085,130 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          364,635 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         172,099 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,931,759 円　　　　（　        21,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）商
　　　　-4		 2,083  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[119.0]		 100
[100.0]
1,750 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,783 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,779 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）商
　　　　-6		 1,949  
(   1,894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,874 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,200 円  　　　　     73,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 217,728 円  　　　        7,257,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      748,600 円  　　　　     73,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,362,128 円　（　　　　　　         4,270 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,160,020 円  
（　　　　　        16,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,931,759 円      
②総費用 1,362,128 円      
③純収益　①－② 5,569,631 円      
④建物等に帰属する純収益 5,160,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 409,611 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 399,043 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,251 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,824,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市岩井字新町東側４４４８番１
 0536000062226-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
坂東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 5-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市岩井字新町東側４４４８番１
 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 各種小売店舗等が並
ぶ市中心部の商業地
域		 南西16m国道 水道、下水 守谷

17.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 ３階程度の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの既存商業地域 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 守谷駅北西方

17.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの商業地域。店舗の集積度は、周辺に一部空店舗等はあるが、概ね維持。３５４号国道沿いへの新規店
舗進出はあるが、大手チェーン店等が中心。当面同様の傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内路線商業地域を中心に、普通商業地域等、その他県西地区の商業地域等をも含むと判定。
想定される需要者は県内中小企業等及び全国的規模で事業を展開している県外の法人事業者が中心。近年、路線商業地
への県内及び県外法人等の需要はあるが、供給が少ないため土地取引は少ない。尚、市場で中心となる価格帯は、同一
需給圏内の商業地の取引事例より比較・検討すると概ね１㎡当たり４万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、国道３５４号沿いの各種小売店舗等が並ぶ商業地域である。事例資料を検証すると、投資物件乃至店舗
賃貸は少なく、取引慣行は、利回りを重視した取引ではなく、総じて土地価格を標準とした価格形成となっている。以
上の検討より本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[ 99.9]		 100
[100.1]		 [100.0]
100		 38,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は５万人台で、減少傾向が継続。地
元企業等の商業施設としての需要は少ないが
、全国乃至県内等大型チェーン店の出店意欲
は総じて強い。

近隣地域内に特段の変動要因はない。地元商
業系企業等進出は少ないが、大手チェーン等
の店舗等進出は見込める。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５公Ｒ６
-18		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 坂東６４１
５調Ｒ５
-20		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東15m国道、
北6m、角地
近商

(80,200)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-77		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
北西8m、角地
近商

(76,160)
d Ｒ６公常総
７５６１
-19		 常総市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8.5m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,235  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,023 		 100
[  74.9]
40,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,100 
b (　           ) 
35,733  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
34,415 		 100
[  84.6]
40,680 
40,700 
c (　           ) 
47,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
50,191 		 100
[ 122.5]
40,972 
41,000 
d (　           ) 
22,851  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
27,958 		 100
[  68.9]
40,578 
40,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,700 円／㎡]  



坂東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため、再調達原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,015,418 
1,369,647 
5,645,771 
5,218,740 
427,031 		 （　0.9733）
415,629 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,149,588 円　　　　（　     25,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   319 ㎡      9.8 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）。２～３階（１戸当たり賃貸面積４３㎡程度、各階３戸、計６戸）は共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
90.0 
135.00 
1,778 
240,030 		 3.0  720,090 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
150.00 
86.7 
130.00 
1,476 
191,880 		 1.0  191,880 
1.0  191,880 

 3～ 3		 居宅
150.00 
86.7 
130.05 
1,490 
193,775 		 1.0  193,775 
1.0  193,775 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
87.8 
395.05 

625,685 		 1,105,745 
385,655 
⑨年額支払賃料        625,685 円　×　12ヶ月　＝　       7,508,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     395.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,508,220 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       623,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,885,038 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,105,745 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,140 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          385,655 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         120,240 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,015,418 円　　　　（　        21,992 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 境（賃・商）
　　　　-1		 1,717  
(   1,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,020 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,778 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）商
　　　　-4		 2,083  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,750 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,200 円  　　　　     73,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 225,247 円  　　　        7,508,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      748,600 円  　　　　     73,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,369,647 円　（　　　　　　         4,294 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,218,740 円  
（　　　　　        16,360 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,015,418 円      
②総費用 1,369,647 円      
③純収益　①－② 5,645,771 円      
④建物等に帰属する純収益 5,218,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 427,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 415,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,303 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,149,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市岩井字新町東側４４４８番１
 0536000062226-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考