令和7年1月15日　提出 坂東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -11 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市生子字宿坪２１８２番 ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、農家住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 南西3.6m市道 水道、下水 守谷 24.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定のある県道背後の農 家集落地域（猿島地区内） 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 守谷駅北西 24.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の既存の農家住宅のほか、戸建住宅も見られる地域。公共施設等への接近性は概ね良好。当面は現状に 近い状態で推移していくものと予測する。地価は概ね底値圏にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内調整区域内住宅地域を中心に、隣接市町の同区域内住宅地域をも含む。想定される需要者 は市内居住者、当該近隣地域に地縁性ある一次取得者等が中心。地域の特性から、取引は地元主体が中心のため、当該 地域に地縁性のない外部からの参入は少ない。尚、市場で中心となる価格帯は敷地規模により個別性が強いため、総額 での把握は困難であったが、概ね１㎡当たり９，０００～１０，０００円と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、周囲に農地等も見られる。土地需要は、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、規範性ある 取引事例を選択して比準を行っており、市場の実態を反映した価格といえる。収益還元法は、市街地より遠距離にあり 、賃貸借需要が総じて見込めないことから非適用とした。以上より、本件においては比準価格を重視し、さらに周辺公 示価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は５万人台で、減少傾向が継続。住 宅地は岩井地区では好条件の立地は需要が底 堅い。猿島地区は地元居住者等、内部需要が 中心。 近隣地域周辺にはコンビニ等の生活利便施設 がある。住宅需要は地元中心で取引は限定的 である。地価は概ね底値感。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％