別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
坂東 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 -8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市岩井字大山４１５２番１１外
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く、事
業所も見られる住宅
地域		 南東4m市道 水道、下水 守谷

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       263 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 守谷駅北西方

16.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の古くからの分譲住宅地であるが、地域要因に特段の要因変化はなく、新規の宅地分譲等に需要が
移行していることを勘案すると、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,670 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂東市を中心にその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は当市に居住する３０～４０歳
代の一次取得者が中心であり、市外からの需要は弱い。標準地は在来の一般住宅が中心の地域であるが、岩井地区等の
環境良好な周辺の新規分譲地に需要が移っており、当地域の競争力は低下している。需要の中心価格帯は、土地は８０
坪程度で６５０万円前後、新築ｎお戸建物件は２０００万円台前半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅主体の住宅団地にあるが、アパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形
成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は坂東市内の岩井・辺田・みどり町地内に存する戸建住宅等の事例
に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用
し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　坂東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,200 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[101.0]		 100
[113.1]		 [104.0]
100		 24,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土
地取引件数・建築着工数横這い③住宅需要は
岩井地区（岩井・辺田）が中心、④圏央道坂
東ＰＡオープン

小規模開発の分譲住宅地域であるが、開発後
かなりの年数を経過していて近隣地域の衰退
傾向がみられる。地価は弱含みで推移してい
る。

画地の形状、規模等は概ね標準的である。な
お、個別的要因の変動は認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５公７
-73		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北2.5m市道、
中間画地
商業

(80,240)
b 坂東６４１
５公７
-28		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12.5m県道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 坂東６４１
５公７
-24		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d 坂東６４１
５調６
-63		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
e 坂東６４１
５調６
-15		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,994  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
24,968 		 100
[ 101.6]
24,575 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
25,600 
b (　           ) 
25,265  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
24,014 		 100
[ 108.0]
22,235 
23,100 
c (　           ) 
23,878  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
22,695 		 100
[  97.4]
23,301 
24,200 
d (　           ) 
22,689  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
26,308 		 100
[ 109.7]
23,982 
24,900 
e (　           ) 
28,056  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
27,667 		 100
[ 115.0]
24,058 
25,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,600 円／㎡]  



坂東 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,571,195 
457,040 
2,114,155 
1,983,200 
130,955 		 （　0.9707）
127,118 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,542,360 円　　　　（　      9,670 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂東 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.09 ＬＳ2 182.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   263 ㎡     16.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・３ＤＫ（４５．５４５㎡）全４戸、敷地内に計４台の駐車場確保（使用料は賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
91.09 
100.0 
91.09 
1,208 
110,000 		 1.0  110,000 
1.0  110,000 

 2～ 2		 住宅
91.09 
100.0 
91.09 
1,252 
114,000 		 1.0  114,000 
1.0  114,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.18 
100.0 
182.18 

224,000 		 224,000 
224,000 
⑨年額支払賃料        224,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,688,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,688,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       223,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,464,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           224,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          224,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         104,245 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,571,195 円　　　　（　         9,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 坂東（住６４１
５）
　　　　-2		 1,175  
(   1,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,275 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,208 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 坂東（住６４１
５）
　　　　-15		 1,261  
(   1,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,189 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂東 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,400 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 80,640 円  　　　        2,688,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      227,800 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         457,040 円　（　　　　　　         1,738 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     182.18 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,983,200 円  
（　　　　　         7,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,571,195 円      
②総費用 457,040 円      
③純収益　①－② 2,114,155 円      
④建物等に帰属する純収益 1,983,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 130,955 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 127,118 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          483 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,542,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,670 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂東 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市岩井字大山４１５２番１１
 0536000061123-0000
2 　坂東市岩井字大山４１５２番１２
 0536000061124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
坂東 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 -8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.
鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市岩井字大山４１５２番１１外
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く、事
業所も見られる住宅
地域		 南東4m市道 水道、下水 守谷

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       263 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 守谷駅北西方

16.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 岩井地区の住宅地域として熟成しているので当面は現状維持での推移と予測される。岩井地区では需要が見込め
る地域性を有するが、競合不動産も多く見られ、当面、近隣地価はやや弱含み状態での推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として坂東市内の普通住宅地域であるが、隣接市町も含むと考えられる。需要者は同一需給圏に所在す
るエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないと思料される。近隣は幹線市道背後で形成され概
ね標準的な利便性を有するが、周辺では住環境が良好な新築物件が多数流通しており、選好性の優劣から市場競争力に
欠ける傾向が見られている。土地は６５０万円前後、新築戸建住宅は２，３００万円程度が需要中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は坂東市内において対象標準地と類似性が認められる４事例から試算されており、市場の実態を反映した価格
が試算されたと思料される。また、近隣地域は主として自己利用目的を主眼として取引が行われており、収益性は価格
形成には影響を及ぼしていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、
更には代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　坂東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,200 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[101.0]		 100
[113.3]		 [104.0]
100		 24,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①坂東市の人口は茨城県を上回る減少率を示
す②旧岩井：辺田、岩井地区が取引の中心で
民間業者の分譲事業が目立つ③旧猿島：需要
は内部に留まる。

特段、地域要因の変動は認められないが、多
数の競合不動産の流通の外、地域的に選好性
に欠ける面が窺われ、依然として近隣地価は
弱含んでいる。

道路方位の優位性は認められるが、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５公７
-65		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b 坂東６４１
５公７
-63		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 坂東６４１
５公７
-64		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 坂東６４１
５調６
-15		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,233 		 100
[ 122.3]
24,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
25,700 
b (　           ) 
15,877  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
25,151 		 100
[ 110.2]
22,823 
23,700 
c (　           ) 
21,600  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,557 		 100
[  93.0]
23,180 
24,100 
d (　           ) 
28,056  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
27,667 		 100
[ 115.2]
24,016 
25,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,600 円／㎡]  



坂東 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,518,623 
465,191 
2,053,432 
1,930,500 
122,932 		 （　0.9730）
119,613 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,392,260 円　　　　（　      9,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂東 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   263 ㎡     16.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均面積４５㎡・４戸）、駐車場スペースは敷地内に戸数分を確保した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,209 
108,810 		 1.0  108,810 
1.0  108,810 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,229 
110,610 		 1.0  110,610 
1.0  110,610 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

219,420 		 219,420 
219,420 
⑨年額支払賃料        219,420 円　×　12ヶ月　＝　       2,633,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,633,040 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       218,542 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,414,498 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,420 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,012 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          219,420 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,113 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,518,623 円　　　　（　         9,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 坂東（住６４１
５）
　　　　-9		 1,133  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,261 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,209 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 坂東（住６４１
５）
　　　　-14		 1,110  
(   1,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,256 
c 坂東（住６４１
５）
　　　　-21		 1,007  
(   1,007) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,234 
坂東 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,991 円  　　　        2,633,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      233,700 円  　　　　     27,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         465,191 円　（　　　　　　         1,769 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,930,500 円  
（　　　　　         7,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,518,623 円      
②総費用 465,191 円      
③純収益　①－② 2,053,432 円      
④建物等に帰属する純収益 1,930,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 119,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,392,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂東 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市岩井字大山４１５２番１１
 0536000061123-0000
2 　坂東市岩井字大山４１５２番１２
 0536000061124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考