別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
坂東 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市岩井字旧境内２２５５番６
 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事業所、
工場等の混在する住
宅地域		 南3.6m市道 水道、下水 守谷

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 居住誘導区域。 街

路		 基準方位北、　　３
．６ｍ市道		 交通

施設		 守谷駅北西方

18.0km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、県道背後の事業所・工場等が混在する住宅地域で、今後とも戸建住宅地として熟成し、地価水準は
弱含み傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂東市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は坂東市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者
である。坂東市は土地区画整理事業の施行はなく、既成住宅地域が土地取引の中心で土地取引は概ね安定している。当
該地域は県道背後だが、道路の系統連続性は比較的劣る地域である。土地は１４５㎡程度で３００～４００万円程度、
新築の戸建住宅で１，５００～２，０００万円程度が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は事業所等が見られる住宅地域で収益物件が散見される程度。当該地域の土地需要は自己使用目的での取引が
支配的で、画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を断念した。取引時点が比較的古い取
引事例も採用しているが坂東市の市街化区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　坂東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,200 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[101.0]		 100
[117.2]		 [105.0]
100		 24,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｈ２９．２に圏央道坂東ＩＣが開通した。取
引市場は一進一退を繰り返すも、土地取引は
低価格帯で推移している。人口微減。高齢化
率微増。

県道背後の事業所等が混在する住宅地域で、
周囲は未利用地も見られるが、地価水準は弱
含み傾向にあると予測する。


南側道路接面の中間画地で、日照等が優る。
街路幅員はやや狭いが、規模等はほぼ標準で
ある。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５調６
-63		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
b 坂東６４１
５調６
-72		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
北東6m、
南西4m、
三方路
１低専

(50,80)
c 坂東６４１
５公７
-16		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
東4m、西4m、
三方路
１中専

(70,200)
d 坂東６４１
５公７
-28		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12.5m県道、
中間画地
１低専

(40,80)
e 坂東６４１
５公７
-64		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,689  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
26,308 		 100
[ 112.7]
23,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
24,500 
b (　           ) 
23,324  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
21,691 		 100
[  96.8]
22,408 
23,500 
c (　           ) 
21,880  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
20,777 		 100
[  91.8]
22,633 
23,800 
d (　           ) 
25,265  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
24,014 		 100
[ 104.7]
22,936 
24,100 
e (　           ) 
21,600  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,557 		 100
[  94.0]
22,933 
24,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,000 円／㎡]  



坂東 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　標準地の存する地域は、県道背後の道路幅員が劣る事務所等が混在する住宅地域で、画地規模の観点から合理
的な賃貸経営が困難であると判断して、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 坂東 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市岩井字旧境内２２５５番６
 0536000057654-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
坂東 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.
鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市岩井字旧境内２２５５番６
 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事業所、
工場等の混在する住
宅地域		 南3.6m市道 水道、下水 守谷

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 立地適正化計画（居住誘導区
域内）		 街

路		 基準方位　北　　３
．６ｍ市道		 交通

施設		 守谷駅北西方

18.0km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件がやや劣るが、一般住宅、事業所、工場等の混在する住宅地域として現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂東市を中心に周辺市町の圏域に存する市街化区域内の住宅地域一帯である。需要者は、旧岩井市に居住
する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。特に地縁関係を有する地元出身者が中心となる
傾向があり、同一需給圏外からの流入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は４００万円前後、新築戸建住宅で
２，０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象近隣地域は一般住宅、事業所、工場等の混在する住宅地域である。取引事例は旧岩井市内の一般住宅地の事例を採
用し、比準価格の信頼性は高い。対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難と判断されるため収益価格
は試算し得なかった。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　坂東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,200 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[101.0]		 100
[117.2]		 [105.0]
100		 24,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率は県平均より特に高く、高齢化率
も県平均より高い。土地区画整理事業がなく
、民間の宅地分譲も少ない。既存商業地への
需要は弱い。

用途混在の街路条件が劣る住宅地域であるた
め地域的に選好性が弱く、地価は下落傾向継
続。


形状、規模等は標準的である。南向きの画地
であり日照に優れる。個別的要因に変動はな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５公７
-63		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 坂東６４１
５公７
-73		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北2.5m市道、
中間画地
商業

(80,240)
c 坂東６４１
５公７
-28		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12.5m県道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 坂東６４１
５公７
-34		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,877  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
25,151 		 100
[ 111.1]
22,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
23,800 
b (　           ) 
19,994  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
24,968 		 100
[ 108.1]
23,097 
24,300 
c (　           ) 
25,265  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
24,014 		 100
[ 106.8]
22,485 
23,600 
d (　           ) 
20,132  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
23,174 		 100
[ 100.8]
22,990 
24,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,000 円／㎡]  



坂東 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 坂東 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市岩井字旧境内２２５５番６
 0536000057654-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考