令和7年1月15日　提出 坂東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市辺田字原新１１１１番２８ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パートが見られる住 宅地域 北東6m道路 水道、下水 守谷 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性が良好な住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 守谷駅北西方 17.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣は辺田地区の普通住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。依然として需 給は弱含んでいるが、良好な利便性を有する地域性もあり、近隣地価は徐々に回復傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として坂東市内の普通住宅地域であるが、隣接市町も含むと考えられる。需要者は同一需給圏に所在す るエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないと思料される。近隣地域は小学校や商業施設に近 く利便性が良好な地域性を有するが、市内において相対的地価割高感が概観されており、依然として地価は微減推移と 判断される。土地は１７０㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円前後が需要中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は坂東市内において対象標準地と類似性が認められる５事例から試算されており、市場の実態を反映した価格 が試算されたと思料される。また、近隣周辺にはアパート等の収益物件が見られるものの対象標準地の画地規模から適 切な収益用物件の建築想定が出来なかったので収益価格は試算しなかった。したがって市場実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 89.2] [101.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①坂東市の人口は茨城県を上回る減少率を示 す②旧岩井：辺田、岩井地区が取引の中心で 民間業者の分譲事業が目立つ③旧猿島：需要 は内部に留まる。 生活利便性の良い住宅地域であるが相対的に 価格割高感が概観され地価は微減推移を示し た。 道路方位の優位性は認められるが、個別的要 因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％