別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
筑西 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 5-3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市字上八町甲３２番外
 ②地積
　(㎡)		 799  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗

Ｓ2		 中小規模店舗等が建
ち並ぶ既成商業地域
 西12m市道、背面道 水道、下水 下館

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       799 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 在来からの商業地域で一定の
店舗集積度を誇る。		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 下館駅北方

630m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 下館地区の既成商業地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。長引く地価下落から
価格は背後住宅地と接近しており、近隣地価は概ね安定傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね筑西市を中心とした県西地区の商業地域及びＪＲ水戸線沿線の駅周辺商業地域と把握される。需要者
は同一需給圏内の店舗や事務所経営者が中心と考えられる。近隣周辺は在来からの既成商業地域で一定の集積度を誇っ
ている。昨今、商業純化が薄れつつあるが、背後住宅地との価格差が接近しつつあり、地価は小康状態と把握される。
取引が少なく需要中心価格帯の把握は困難であるが、背後地域との比較から坪当たり１２万前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内で競争関係が認められる地域の事例を採用して試算されており、市場性を反映した価格が得ら
れたと考えられる。一方、地域内には一般住宅が増えつつあり賃貸市場の形成は遅れていると判断されるので収益価格
は比準価格に比べ低位に求められた。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、さらに
は公示価格との均衡にも十分留意して対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[131.7]		 [100.0]
100		 33,600 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①国道５０号、２９４号沿いの路線地域が商
業中心②中心市街地は都市スポンジ化が著し
い③長引く地価下落から背後住宅地の価格に
近づきつつある。

一般住宅が増えつつあるが、一定の集積度を
誇る既成商業地域であり、概ね地価は安定し
ている。


二方路による効用増がある一方、セットバッ
ク減価が認められる。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公筑西
７１４６
-4		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東11m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ７公筑西
７１４６
-22		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南30m国道、
北6m、二方路
準住居

(60,200)
c 筑西６４１
５公７
-1		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
近商

(80,300)
d Ｒ７公　結
城
-112		 結城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東5.5m、
角地
商業

(100,400)
e 下妻ＦＨ公
Ｒ５
-25		 下妻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
39,222 		 100
[ 106.0]
37,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,000 
b (　           ) 
34,776  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
34,094 		 100
[  93.0]
36,660 
36,700 
c (　           ) 
29,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
33,027 		 100
[  86.4]
38,226 
38,200 
d (　           ) 
41,408  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,081 		 100
[ 108.0]
37,112 
37,100 
e (　           ) 
30,365  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,910 		 100
[  83.2]
35,950 
36,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,000 円／㎡]  



筑西 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適用出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,833,719 
2,679,394 
11,154,325 
10,334,100 
820,225 		 （　0.9490）
778,394 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     15,262,627 円　　　　（　     19,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   799 ㎡     16.5 m x   48.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階住宅（ファミリータイプで約５０㎡、５戸）を想定。駐車場は敷地内に想定した。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
92.4 
277.20 
1,951 
540,817 		 3.0  1,622,451 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
300.00 
83.3 
249.90 
1,380 
344,862 		 1.0  344,862 
1.0  344,862 

 3～ 3		 居宅
300.00 
83.3 
249.90 
1,400 
349,860 		 1.0  349,860 
1.0  349,860 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
86.3 
777.00 

1,235,539 		 2,317,173 
694,722 
⑨年額支払賃料      1,235,539 円　×　12ヶ月　＝　      14,826,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     777.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,826,468 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,230,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,595,871 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,317,173 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,248 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          694,722 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         216,600 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,833,719 円　　　　（　        17,314 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃商
　　　　-15		 1,968  
(   1,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,968 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,956 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,951 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃商
　　　　-14		 1,514  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
1,992 
c 下館賃商
　　　　-1		 1,374  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
1,908 
筑西 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 441,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 444,794 円  　　　       14,826,468　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,437,600 円  　　　　    147,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,679,394 円　（　　　　　　         3,353 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,334,100 円  
（　　　　　        12,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,833,719 円      
②総費用 2,679,394 円      
③純収益　①－② 11,154,325 円      
④建物等に帰属する純収益 10,334,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 820,225 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 778,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,262,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市字上八町甲３２番
 0532000353070-0000
2 　筑西市字上八町甲３３番
 0532000353071-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
筑西 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 5-3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市字上八町甲３２番外
 ②地積
　(㎡)		 799  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗

Ｓ2		 中小規模店舗等が建
ち並ぶ既成商業地域
 西12m市道、背面道 水道、下水 下館

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       799 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 下館駅北方

570m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業需要の郊外化・大型化により、当該地域の商業性が薄まりつつあり、地価は弱含みで推移していくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ水戸線沿線の各駅周辺に形成される商業地域及び筑西市を中心として隣接市を含む圏域の各商業地
域。需要者は、筑西市に地縁を有する店舗経営者・事務所ビル経営者等が中心である。商業地需要の郊外化・大型化の
傾向で既存商業地域に対する需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯（総額）は面積等によるバラツキも多いが
、単価的には概ね坪当たり１０万円台前半と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の存する「大町通り」沿いの商業地域は徐々に住宅も増えるなど、実証的な取引価格に基づく価値判断が中
心である。商業繁華性が低下している事もあり収益価格は低位に求められた。同一需給圏内の類似地域から代替競争関
係が認められる取引事例を収集できた事から比準価格の規範性が優ると判断されるため、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.3]		 [100.0]
100		 35,400 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
３．５％）にある。高齢化率は３３．１％と
県平均３０．４％を上回る。


地域要因に大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６調筑西
７１４６
-7		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ７公筑西
７１４６
-7		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東11m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c Ｒ７公筑西
７１４６
-5		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.6m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ｒ７公筑西
７１４６
-46		 筑西市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.2m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,263  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,263 		 100
[ 126.2]
37,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,500 
b (　           ) 
35,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
39,222 		 100
[ 105.1]
37,319 
37,300 
c (　           ) 
49,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
49,340 		 100
[ 131.1]
37,635 
37,600 
d (　     15,026) 
41,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,909 		 100
[ 111.7]
37,519 
37,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,500 円／㎡]  



筑西 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,834,573 
2,678,802 
11,155,771 
10,334,100 
821,671 		 （　0.9490）
779,766 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     15,289,529 円　　　　（　     19,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
３階建の店舗併用住宅 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   799 ㎡     16.5 m x   48.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～３階住宅（ファミリータイプ平均約４０．８㎡）を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 エントランス、共用階段等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
92.4 
277.20 
1,905 
528,066 		 3.0  1,584,198 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
300.00 
83.3 
249.90 
1,415 
353,609 		 1.0  353,609 
1.0  353,609 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
86.3 
777.00 

1,235,284 		 2,291,416 
707,218 
⑨年額支払賃料      1,235,284 円　×　12ヶ月　＝　      14,823,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     777.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,823,408 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,230,343 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,593,065 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,291,416 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,012 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          707,218 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         220,496 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,834,573 円　　　　（　        17,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃商
　　　　-5		 2,240  
(   2,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[150.0]		 100
[ 93.0]
1,935 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,905 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃商
　　　　-15		 1,968  
(   1,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,883 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 441,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 444,702 円  　　　       14,823,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,437,600 円  　　　　    147,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,678,802 円　（　　　　　　         3,353 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,334,100 円  
（　　　　　        12,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,834,573 円      
②総費用 2,678,802 円      
③純収益　①－② 11,155,771 円      
④建物等に帰属する純収益 10,334,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 821,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 779,766 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,289,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市字上八町甲３２番
 0532000353070-0000
2 　筑西市字上八町甲３３番
 0532000353071-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考