別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
筑西 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -18 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.
鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市横塚字町北１８９番２
 ②地積
　(㎡)		 468  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
区域指定有

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、農家住宅
が混在する住宅地域
 東6.5m市道 水道、下水 新治

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       459 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 区域指定：横塚・向川澄・蓮
沼・門井１１号区域　		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 新治駅南西方

3.1km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 「横塚」地区の地域要因に大きな変動は見込まれない。標準的使用は現状のままで推移していくものと予測され
るが、人口減少下にあって地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、筑西市を中心として隣接市を含む圏域で、市街化調整区域に形成される既存住宅地域との牽連性が強い
。需要者は筑西市に地縁を有する個人が中心であり、特に「協和」地区出身者が多い。需要の中心となる価格について
は土地が１坪あたり３万円～４万円程度である。市街化調整区域内のため新築戸建の供給は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の存する「横塚」地区では自己利用目的の取引が大半であり、同一需給圏内の類似地域等において規範性あ
る取引事例を収集出来た。また市街化調整区域内に存するため賃貸市場が成熟していないので、収益価格の適用は断念
した。よって市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      8,650 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.4]		 [100.0]
100		 10,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
３．５％）にある。高齢化率は３３．１％と
県平均３０．４％を上回る。


地域要因に大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公ＵＹ
筑西
-1		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ｒ６調筑西
７１４６
-3		 筑西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北4.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ｒ７公筑西
７１４６
-23		 筑西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
西4m、東5m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
d Ｒ７公ＵＹ
筑西
-25		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e Ｒ６調ＵＹ
筑西
-7		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m市道
、南西2m、
角地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,132  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,132 		 100
[  57.6]
10,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,600 
b (　           ) 
14,514  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
15,435 		 100
[ 145.3]
10,623 
10,600 
c (　           ) 
10,434  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
12,549 		 100
[ 117.7]
10,662 
10,700 
d (　           ) 
6,206  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,206 		 100
[  57.4]
10,812 
10,800 
e (　           ) 
7,576  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
7,403 		 100
[  71.2]
10,397 
10,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,700 円／㎡]  



筑西 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くからの集落地域で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準地の存する地域は、国道背後の農地が多く見られる農家集落地域で、店舗併用住宅等が点在する程度で、賃
貸市場の熟成が低いため収益性に乏しく、かつ、適正な収益事例も収集困難で、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 筑西 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市横塚字町北１８９番２
 0532000141103-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
筑西 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -18 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.
鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市横塚字町北１８９番２
 ②地積
　(㎡)		 468  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、農家住宅
が混在する住宅地域
 東6.5m市道 水道、下水 新治

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 新治駅南西方

3.1km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域内の農家集落地域である。地域要因に特段の変動は見られず、当面現状のまま推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、筑西市を中心に周辺市町も含む、市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は、市内に地縁・血
縁を有する一次取得者、世帯分離に伴う需要が中心である。住宅需要は市中心部の選好性が強く、市街化調整区域にお
いては特に限定的である。不動産取引は少ないものの、地価水準は坪４万円弱が多いと把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅と農家住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域である。周辺にアパート等の収益物件は殆ど
見られず、賃貸需要が見込めないため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、ＪＲ水戸線沿線の農家住宅が
見られる環境類似の住宅地事例を中心に試算することができた。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との
均衡を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      8,650 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.1]		 [100.0]
100		 10,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の地価動向は、幹線道路や主要駅に近い
利便性の高い住宅地こそ堅調であるが、その
他住宅地や商業地は総じて弱含みである。


地域要因に特段の変動は見られず、住宅需要
は市中心部の選好性が強いが、地価は底値感
がある。


近隣地域内における位置・形状・規模等の画
地条件は概ね標準的。個別的要因に特段の変
動なし。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公筑西
７１４６
-19		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ｒ７公筑西
７１４６
-52		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.2m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ｒ６調筑西
７１４６
-8		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.2m市道、
北2.7m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ｒ７公筑西
７１４６
-11		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.5m県道、
北3.8m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
e Ｒ７公筑西
７１４６
-24		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.1m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,139  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,018 		 100
[ 129.6]
11,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,600 
b (　           ) 
11,876  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
11,817 		 100
[  99.9]
11,829 
11,800 
c (　           ) 
12,092  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
11,736 		 100
[ 104.0]
11,285 
11,300 
d (　           ) 
9,037  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
9,736 		 100
[  92.5]
10,525 
10,500 
e (　           ) 
9,643  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,566 		 100
[  95.6]
10,006 
10,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,700 円／㎡]  



筑西 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地域であり土地の再調達原価把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農地が多く見られる自己使用の戸建住宅及び農家住宅を中心とした地域に位置し、賃貸需要は見込めないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 筑西 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市横塚字町北１８９番２
 0532000141103-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考