令和7年1月15日　提出 筑西 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -16 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市五所宮字萩山１１１０番５ ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4m市道 玉戸 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.2 ｍ、奥行　約　　  28.8 ｍ、規模　　       496 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定あり。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 玉戸駅北方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小学校に近い農地も見られる住宅地域として熟成し、地価水準はほぼ底値圏にありほぼ横ばい傾向 にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市内の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次 取得者である。当該地域は小学校に近い農地も見られる住宅地域で需給は限定的で地元志向が強い。区域指定の地価へ の影響は低いが、小学校に近いことから住宅地としての人気は普通である。５００㎡程度の土地で４００～５００万円 程度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の周囲には収益物件等は殆どなく、小学校に近い農地も見られる住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的で 賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算を断念した。代表標準地との検討を踏まえ、取引時点が比較的古い 取引事例等も採用しているが筑西市の市街化調整区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価 格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,650 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 8,560  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下館地区は地元志向や周辺地区からの流入が 混在する市場で、地価水準はほぼ横ばいから 強含み傾向。人口減少。高齢化率高い。 小学校に近い農地も見られる住宅地域で、当 該地域は区域指定による地価への影響は低い が、地価水準はほぼ底値圏でほぼ横ばい傾向 にある。 北側道路接面の中間画地で日照等がやや劣る が、規模及び街路幅員等において、特に市場 性に与える影響は少ない。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％