令和7年1月15日　提出 筑西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -14 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市幸町２丁目１３０５番１５７ ｢幸町２－２４－１１｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅に空地の残 る区画整然とした住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 玉戸 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧住宅地造成事業により造成 された団地。区域指定あり。 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 玉戸駅南方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は今後とも戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成し、区域指定が地価水準に与える影響が徐々に顕 在化して、地価水準は強含み傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取 得者である。当該地域は区画整然とした住宅団地で、下館地区の調区内の住宅地では人気が高く、土地取引は堅調であ る。区域指定が地価水準に与える影響は徐々に顕在化している。土地は２００㎡程度で５００～６００万円程度、新築 の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は空地も見られる区画整然とした住宅地域であるが、店舗併用住宅が点在する程度で、自己使用目的での取引 が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算を断念した。地域格差が生じた取引事例も採用して いるが、標準地と同団地内の取引事例を中心に筑西市の市街化調整区域の宅地としての品等がほぼ類似した取引事例よ り査定した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下館地区は地元志向や周辺地区からの流入が 混在する市場で、地価水準はほぼ横ばいから 強含み傾向。人口減少。高齢化率高い。 区画整然とした住宅団地で、調区であるが比 較的人気が高く、区域指定の地価への影響は 徐々に顕在化し、地価水準は強含み傾向。 南西側道路接面の中間画地で、日照等がやや 優る。規模・街路幅員等はほぼ標準である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％