別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
筑西 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.
鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市関本中字館内６３番４外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、農家住宅
が混在する住宅地域
 東4.5m市道 水道、下水 川島

5.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  29.5 ｍ、規模　　       584 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 川島駅　南方

5.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 外部需要が弱く、住宅等の増加は見込めず、当面現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,920 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線又は関東鉄道常総線沿線で、概ね筑西市に存する住宅地域。需要者は、旧関城町に
居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。水戸線
沿線で住宅地分譲が見られるのは下館駅、川島駅周辺が中心であり、関本地区周辺地に対する需要は少ない。需要の中
心となる価格帯は、土地は１００坪程度で５００万円前後、新築戸建で２０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象近隣地域は、一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域である。取引事例は筑西市の一般住宅地の事例を採用し、比
準価格の信頼性は高い。一方収益価格も試算したが低位に求められた。居住の快適性を指向する住宅地域であることに
鑑み、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,800 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 [102.0]
100		 15,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率、高齢化率とも県平均より高い。
水戸線の各駅周辺に小規模分譲が見られるが
旧町地区は需要が弱く、商業地も需要が弱い
。

農家住宅も見られる既成住宅地域で、近くに
ドラッグストア等の利便施設も見られるが、
需要は地元限定的で弱い。


形状、規模等は標準的である。東側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６調ＵＹ
筑西
-4		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ７公ＵＹ
筑西
-39		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西3.6m市道
、南東3.6m、
角地
１低専

(40,80)
c Ｒ７公ＵＹ
筑西
-13		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東7m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ｒ７公ＵＹ
筑西
-2		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(40,80)
e Ｒ６公ＵＹ
筑西
-27		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m市道
、北東2.7m、
二方路
２低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,418  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
16,914 		 100
[ 112.5]
15,035 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,300 
b (　           ) 
15,152  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
16,156 		 100
[ 107.9]
14,973 
15,300 
c (　           ) 
15,947  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
15,742 		 100
[ 104.0]
15,137 
15,400 
d (　           ) 
10,610  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.2]
15,008 		 100
[  98.9]
15,175 
15,500 
e (　           ) 
15,837  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
14,872 		 100
[  97.3]
15,285 
15,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　 -25.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,400 円／㎡]  



筑西 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,775,018 
1,032,921 
4,742,097 
4,563,930 
178,167 		 （　0.9707）
172,947 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,458,940 円　　　　（　      5,920 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 214.00 ＬＳ2 428.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   584 ㎡     19.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸の賃貸面積５３．５㎡程度のファミリータイプ計８戸。駐車場は敷地内に戸数分を確保し、使用料は家賃に含むものと想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
214.00 
100.0 
214.00 
1,165 
249,310 		 1.0  249,310 
1.0  249,310 

 2～ 2		 居宅
214.00 
100.0 
214.00 
1,186 
253,804 		 1.0  253,804 
1.0  253,804 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.00 
100.0 
428.00 

503,114 		 503,114 
503,114 
⑨年額支払賃料        503,114 円　×　12ヶ月　＝　       6,037,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,037,368 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       501,102 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,536,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           503,114 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,614 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          503,114 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         234,138 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,775,018 円　　　　（　         9,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃住
　　　　-27		 1,282  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,221 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,215 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,165 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃住
　　　　-35		 1,183  
(   1,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,160 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,900 円  　　　　     63,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 181,121 円  　　　        6,037,368　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      515,800 円  　　　　     63,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,032,921 円　（　　　　　　         1,769 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,563,930 円  
（　　　　　         7,815 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,775,018 円      
②総費用 1,032,921 円      
③純収益　①－② 4,742,097 円      
④建物等に帰属する純収益 4,563,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 178,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,458,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,920 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市関本中字館内６３番４
 0506000453633-0000
2 　筑西市関本中字館内６３番５
 0506000453634-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
筑西 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.
鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市関本中字館内６３番４外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、農家住宅
が混在する住宅地域
 東4.5m市道 水道、下水 川島

5.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  29.5 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 川島駅南方

5.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 「関本中」地区は熟成しておりほぼ現状通り推移していくと予測する。新規需要は新規分譲地にシフトしており
、下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,770 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ水戸線「川島」駅勢圏を中心に形成される既存住宅地域であり、需要者の中心は筑西市に地縁を有
する個人である。地方圏は人口減少傾向で全体的には地価はやや弱含みではあるが、一方で好条件の土地に対する需要
は底堅い。需要の中心となる価格帯は、画地規模により個別性が強いため、総額での把握は困難であったが、概ね１㎡
当たり１５，０００～１６，０００円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用事例は価格牽連性が認められる事例で、比準価格は信頼性の高い価格が得られた。一方「関本中」地区は収益性よ
りも、自己利用としての要因を重視して取引される地域であるので、収益価格は低位に試算され、市場性を反映した比
準価格より規範性は劣る。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標
準地との検討を踏まえ、上記の通りに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,800 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 [102.0]
100		 15,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
３．５％）にある。高齢化率は３３．１％と
県平均３０．４％を上回る。


地域要因に大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公ＵＹ
筑西
-9		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b Ｒ６公ＵＹ
筑西
-46		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ｒ７公ＵＹ
筑西
-20		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ｒ７公ＵＹ
筑西
-17		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,138  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
11,822 		 100
[  78.7]
15,022 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,300 
b (　           ) 
10,834  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
11,893 		 100
[  78.5]
15,150 
15,500 
c (　           ) 
12,222  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
15,013 		 100
[  98.7]
15,211 
15,500 
d (　      8,387) 
9,912  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
10,382 		 100
[  68.6]
15,134 
15,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,400 円／㎡]  



筑西 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,770,106 
1,032,667 
4,737,439 
4,563,930 
173,509 		 （　0.9707）
168,425 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,368,500 円　　　　（　      5,770 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 214.00 ＬＳ2 428.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   584 ㎡     19.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅：ファミリータイプ（１ＬＤＫ、平均５３．５㎡、８戸）、敷地内駐車場想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
214.00 
100.0 
214.00 
1,163 
248,882 		 1.0  248,882 
1.0  248,882 

 2～ 2		 居宅
214.00 
100.0 
214.00 
1,186 
253,804 		 1.0  253,804 
1.0  253,804 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.00 
100.0 
428.00 

502,686 		 502,686 
502,686 
⑨年額支払賃料        502,686 円　×　12ヶ月　＝　       6,032,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,032,232 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       500,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,531,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           502,686 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          502,686 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         233,939 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,770,106 円　　　　（　         9,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 筑西（関・賃）
７
　　　　-1		 1,039  
(   1,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]
1,190 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,163 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 筑西（関・賃）
７
　　　　-2		 929  
(     928) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,235 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,900 円  　　　　     63,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 180,967 円  　　　        6,032,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      515,800 円  　　　　     63,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,032,667 円　（　　　　　　         1,768 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,563,930 円  
（　　　　　         7,815 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,770,106 円      
②総費用 1,032,667 円      
③純収益　①－② 4,737,439 円      
④建物等に帰属する純収益 4,563,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 173,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 168,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,368,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,770 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市関本中字館内６３番４
 0506000453633-0000
2 　筑西市関本中字館内６３番５
 0506000453634-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考