別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
筑西 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市字鷹場丙６７番２
 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 東3.6m市道 水道、下水 下館

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅、市役所等に近い利便
性が良好な既存の住宅地域。		 街

路		 基準方位北３．６ｍ
市道		 交通

施設		 下館駅北東方

780m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅より徒歩圏内に位置している住宅地域。近隣地域において特段の変動要因はなく、当面現状に近い状態で
推移していくものと予測する。地価は横ばい傾向。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内市街化区域内住宅地域を中心に、ＪＲ水戸線の各駅を最寄駅とする隣接市の住宅地域をも
含む。想定される需要者は、市内居住の３０～４０代の一次取得者が中心で、市内に地縁性のない外部からの参入は少
ない。近隣地域は、利便性が概ね良好なため一定の需要は見込める。尚、市場で中心となる価格帯は土地２５０㎡程度
で８００万円前後、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、総じて自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、市内
の規範性ある取引事例を選択して比準を行っており、市場の実態を反映した価格といえる。収益還元法は、対象標準地
の画地規模より、想定建物の規模が制約されるため、比準価格に比べ低く求められた。よって本件においては比準価格
を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.8]		 [102.0]
100		 31,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は１０万人を割り込み減少傾向。地価は
利便性の良否により二極化が進展。商業地地
価は、長期の下落ではあったが、近年は底値
感が見られる。

街路条件はやや劣るが、交通接近条件に恵ま
れている。地価は底値感から概ね横ばい傾向
で推移。


形状・画地規模において標準的であり、代替
・競争等は類似地域内の不動産と比較し、同
一。尚、個別的要因の変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公筑西
７１４６
-8		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
b Ｒ７公筑西
７１４６
-9		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c Ｒ７公筑西
７１４６
-15		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ７公筑西
７１４６
-38		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e Ｒ７公筑西
７１４６
-56		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西3.6m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,542  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
30,924 		 100
[ 100.5]
30,770 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
31,400 
b (　           ) 
36,773  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
36,409 		 100
[ 116.0]
31,387 
32,000 
c (　      3,887) 
30,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
29,412 		 100
[  95.8]
30,701 
31,300 
d (　           ) 
27,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
27,164 		 100
[  88.3]
30,763 
31,400 
e (　           ) 
27,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
26,442 		 100
[  85.6]
30,890 
31,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,400 円／㎡]  



筑西 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため、再調達原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,269,997 
420,494 
1,849,503 
1,694,350 
155,153 		 （　0.9707）
150,607 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,012,140 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   248 ㎡     10.8 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たりの賃貸面積４０㎡、計４戸。駐車場は敷地内に住宅戸数分を確保。駐車場使用料は家賃に含むと想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,224 
97,920 		 1.0  97,920 
1.0  97,920 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,248 
99,840 		 1.0  99,840 
1.0  99,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

197,760 		 197,760 
197,760 
⑨年額支払賃料        197,760 円　×　12ヶ月　＝　       2,373,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,373,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       196,969 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,176,151 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           197,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,813 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          197,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          92,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,269,997 円　　　　（　         9,153 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃住
　　　　-31		 1,238  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,277 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,224 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃住
　　　　-38		 1,088  
(   1,087) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,280 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,000 円  　　　　     23,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 71,194 円  　　　        2,373,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      191,500 円  　　　　     23,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         420,494 円　（　　　　　　         1,696 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,694,350 円  
（　　　　　         6,832 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,269,997 円      
②総費用 420,494 円      
③純収益　①－② 1,849,503 円      
④建物等に帰属する純収益 1,694,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 155,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 150,607 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          607 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,012,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市字鷹場丙６７番２
 0532000342474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
筑西 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.
鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市字鷹場丙６７番２
 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 東3.6m市道 水道、下水 下館

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　３
．６ｍ市道		 交通

施設		 下館駅北東方

780m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 下館駅徒歩圏の既成住宅地で、当面現状維持で推移していくものと予測する。街路が狭隘であることから周辺住
宅地に比べて需要は限定的である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、筑西市内の市街化区域で、ＪＲ水戸線沿線を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、圏域内
に生活基盤を置く一次取得者である。下館駅徒歩圏内の住宅地の需要は底堅い。中心価格帯は、土地２５０㎡で８００
万円前後、新築戸建で２０００万円台前半と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、個人による住宅取得目的の取引が大半である。周辺には共同住宅も
散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、
下館駅を最寄りとする環境類似性の高い事例を中心に試算したもので規範性は高い。以上を踏まえ、比準価格を採用、
収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.8]		 [102.0]
100		 31,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の地価動向は、幹線道路や主要駅に近い
利便性の高い住宅地こそ堅調であるが、その
他住宅地や商業地は総じて弱含みである。


下館駅徒歩圏の既成住宅地で、地域要因に大
きな変動は認められない。



近隣地域内における位置・形状・規模等の画
地条件は概ね標準的。個別的要因に特段の変
動なし。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公筑西
７１４６
-9		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ｒ６調筑西
７１４６
-9		 筑西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東6m、角地
１住居

(70,200)
c Ｒ７公筑西
７１４６
-8		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d Ｒ７公筑西
７１４６
-21		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
北6m、二方路
１住居

(70,200)
e Ｒ６調筑西
７１４６
-6		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,773  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
36,409 		 100
[ 109.0]
33,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
34,100 
b (　           ) 
36,112  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
35,094 		 100
[  98.8]
35,520 
36,200 
c (　           ) 
31,542  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
30,924 		 100
[ 100.5]
30,770 
31,400 
d (　           ) 
32,655  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
30,490 		 100
[ 106.0]
28,764 
29,300 
e (　           ) 
23,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
22,189 		 100
[  86.4]
25,682 
26,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,400 円／㎡]  



筑西 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,235,103 
398,499 
1,836,604 
1,682,700 
153,904 		 （　0.9720）
149,595 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,991,900 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   248 ㎡     10.8 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅：ファミリータイプ（平均面積４０㎡）４戸、敷地内に戸数分駐車場想定（賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,204 
96,320 		 1.0  96,320 
1.0  96,320 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,230 
98,400 		 1.0  98,400 
1.0  98,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

194,720 		 194,720 
194,720 
⑨年額支払賃料        194,720 円　×　12ヶ月　＝　       2,336,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,336,640 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       193,941 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,142,699 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           194,720 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,786 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          194,720 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          90,618 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,235,103 円　　　　（　         9,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃住
　　　　-27		 1,282  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
1,284 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,204 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃住
　　　　-31		 1,238  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
1,266 
c 下館賃住
　　　　-26		 1,192  
(   1,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,217 
筑西 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,100 円  　　　　     23,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 70,099 円  　　　        2,336,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,100 円  　　　　     23,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         398,499 円　（　　　　　　         1,607 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,682,700 円  
（　　　　　         6,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,235,103 円      
②総費用 398,499 円      
③純収益　①－② 1,836,604 円      
④建物等に帰属する純収益 1,682,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 153,904 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 149,595 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          603 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,991,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市字鷹場丙６７番２
 0532000342474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考