令和7年1月15日　提出 筑西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市女方字東新田２６８番６２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西3.6m市道 水道、下水 川島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 常緑団地内 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 川島駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の既成住宅地域（常緑団地）である。地域要因に特段の変動は見られず、古くからの住宅地域として現 在の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑西市及び結城市・下妻市の市街化区域で、ＪＲ水戸線沿線を中心とする住宅地域と判定した。需要者 の中心は、圏域内に生活基盤を置く一次取得者である。駅徒歩圏内であっても運行本数の少なさから生活利便性は高い とは言えず、地価は弱含みである。地価は２００㎡程度で４００万円台前半、新築戸建住宅で２，０００万円弱が中心 価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、個人による住宅取得目的の取引が大半である。収益還元法は、 需要の見込める駐車場付き共同住宅の想定が対象地の画地規模等からは難しく、適用を断念したが、比準価格は、環境 類似性が高い低層住宅地の事例を中心に試算することができた。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との 均衡を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.9] [104.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の地価動向は、幹線道路や主要駅に近い 利便性の高い住宅地こそ堅調であるが、その 他住宅地や商業地は総じて弱含みである。 小規模な住宅団地であり、地域要因に特段の 変動は見られない。 戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地 条件は概ね標準的。個別的要因に特段の変動 なし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％