令和7年1月14日　提出 那珂 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -9 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市瓜連字宿１１６９番２ ②地積 　(㎡) 439   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等も見られる既成住 宅地域 北東7.5m市道 水道、下水 瓜連 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 瓜連駅　北方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瓜連地区の既成住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂市及び隣接市町村の住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で地縁 的選好性も見られることから同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣は駅徒歩圏内の旧来からの住宅地域で人口減少 、生産年齢人口の流出等から地元需要も限定的で地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は４ ５０㎡程度であれば総額７００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円前半と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 瓜連地区の旧来からの住宅地域である。賃貸需要が弱いことから経済合理的な賃貸経営は困難と判断し収益還元法は非 適用とした。土地の取引は住環境、生活利便性を重視した地縁者等による居住目的が支配的で、実勢価格が取引の指標 とされている。比準価格は瓜連駅勢圏の住宅地の事例を中心に試算した。よって、現下の市場性を反映し実証的な比準 価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [171.3] [101.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、高齢化率、生産年齢人口は概ね県平均 と同様な減少傾向、市内の住宅地の需要は堅 調で地価は回復傾向にある。 瓜連駅背後の旧来からの住宅地域で地元需要 が中心となるが、地元需要も総じて弱いこと から地価は弱含みで推移している。 住宅地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％