鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
守谷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守谷 9-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　河村　直行

TEL.

鑑定評価額

1,390,000,000 円

１㎡当たりの価格

48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和6年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守谷市緑２丁目２７番１外				②地積　(㎡)	28,641 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	不整形 1:1.2	倉庫ＲＣ4	中小規模物流センター等が多い工業地域	南16m県道、西側道	水道、ガス、下水	守谷 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 500 ｍ、西 300 ｍ、南 1,000 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

中規模物流施設の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　 30,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

守谷駅　西方

3.6km

法令

規制

工専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は環境条件が良好な工業地域であり、常磐自動車道の谷和原インターチェンジにも比較的近く、その立
地特性等から、今後も需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中規模物流施設の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は茨城県全域を中心に隣接県を含む内陸型工業地域一円の広域的な圏域。需要者は製造業者や物流業者が
中心で地元有力企業のほか全国規模で展開する大手企業が想定される。圏央道の県内全線開通から利便性が向上し、旺
盛な需要が継続しており、隣接県の工業地の地価水準との比較においても相当な割安感が見られる。代替関係にある工
場地の取引が少なく、取引規模及び単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　規範性を有する大規模工業地及び物流施設用地の取引は少ないが、同一需給圏を広域的に捉えて事例を収集・選択し
た。同一需給圏内の類似地域に存する複数の取引事例による比準は実態等に即して適切に補修正し、その妥当性を確保
し得た。一方、収益価格は建物品等、賃貸形式及び契約条件等の想定事項が多く、相対的な信頼性は劣るものと判断さ
れる。よって、本件では取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県南～県西地区の工業地は利便性の向上から
物流施設を中心に需要は堅調で隣接県等の工
業地地価との比較で割安感があり、需要は強
含み傾向で推移。

高速道路インターチェンジに近く、交通利便
性に優れることから、物流施設用地を中心と
した工場地需要は旺盛であり、地価は強含み
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

守谷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＴＫ公７ -3	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	長方形	北西12m町道、北東10m、角地		工専 (70,200)
b	土浦（Ｒ７公） -15	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ７公境６７３９Ｒ -5	猿島郡境町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m町道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ７公筑西７１４６ -40	筑西市		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,032	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,277	100 [ 59.9]	47,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 47,795	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	49,963	100 [ 107.1]	46,651		47,600
c	(　 ) 40,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,412	100 [ 85.2]	47,432		48,400
d	(　 ) 32,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,740	100 [ 67.3]	48,648		49,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

守谷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工場地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	498,122,601	106,892,780	391,229,821	339,388,000	51,841,821	（　0.9489） 49,192,704	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,003,932,735 円　　　　（　 35,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	9,500.00	ＲＣ4	38,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,641 ㎡	150.0 m x 200.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造４階建の物流倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各階毎の一括賃貸を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	9,500.00	100.0	9,500.00	1,147	10,896,500	3.0	32,689,500
							0.0	0
2～ 2	倉庫	9,500.00	100.0	9,500.00	1,147	10,896,500	3.0	32,689,500
							0.0	0
3～ 3	倉庫	9,500.00	100.0	9,500.00	1,147	10,896,500	3.0	32,689,500
							0.0	0
4～ 4	倉庫	9,500.00	100.0	9,500.00	1,147	10,896,500	3.0	32,689,500
							0.0	0
～

計		38,000.00	100.0	38,000.00		43,586,000		130,758,000
								0

⑨年額支払賃料	43,586,000 円　×　12ヶ月　＝　 523,032,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 38,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	523,032,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 26,151,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	496,880,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,758,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,242,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	498,122,601 円　　　　（　 17,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７公示倉庫賃貸　　　　-5	1,592 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,150 円/㎡　月額支払賃料（　 1,147 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ７公示倉庫賃貸　　　　-1	1,040 ( 1,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,095
c	Ｒ７公示倉庫賃貸　　　　-3	1,037 ( 980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,152

守谷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,810,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	20,921,280 円	523,032,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,867,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 53,754,000 円	5,270,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,270,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,270,000 円	5,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 106,892,780 円　（　　　　　　 3,732 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,270,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 38,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 60 ％　＋　0.0643 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	339,388,000 円（　　　　　 11,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	498,122,601 円
②総費用	106,892,780 円
③純収益　①－②	391,229,821 円
④建物等に帰属する純収益	339,388,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,841,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,192,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,003,932,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

守谷 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	守谷市緑二丁目２７番１	0527000104453-0000
2	守谷市緑二丁目２７番２	0527000104454-0000
3	守谷市緑二丁目２７番３	0527000104455-0000
4	守谷市緑二丁目２７番４	0527000104456-0000
5	守谷市緑二丁目２７番５	0527000104457-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
守谷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守谷 9-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　恒

TEL.

鑑定評価額

1,390,000,000 円

１㎡当たりの価格

48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守谷市緑２丁目２７番１外				②地積　(㎡)	28,641 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	不整形 1:1.2	倉庫ＲＣ4	中小規模物流センター等が多い工業地域	南16m県道、西側道	水道、ガス、下水	守谷 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 500 ｍ、西 300 ｍ、南 1,000 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

中規模物流施設の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　 30,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

守谷駅西方

3.6km

法令

規制

工専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

常磐道及び幹線道路からのアクセスに優り、地域は工業団地として熟成しており現状のまま推移し、地価は隣接
県の工業団地地価上昇の影響を受け、上昇傾向が顕著である。

(3)最有効使用の判定

中規模物流施設の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茨城県内の大規模工業地全域である。需要者は県内及び県外の生産事業者・物流関連事業者等が中心とな
る。圏央道開通後、物流施設関連の需要増から隣接県等の工業地においてはかなり過熱した取引がみられるが、本県に
おいては工業地の取引件数は非常に少ない。そのうえ、自治体の税制優遇処置や画地規模も多様であることなどから、
需要の中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件においては、大型の工場が建ち並ぶ大規模工業団地内の工業地である。本件においては収益還元法及び取引事例比
較法を適用したが、倉庫等における賃料水準の把握が困難であり、手法の適用も熟成しておらず、収益価格の信頼性は
やや低位である。取引事例比較法適用については、茨城県内の工業地域において、現実の市場で成立した価格を基礎と
しており、一定の規範性、信頼性を有している。よって、比準価格を中心として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏央道の開通等により関東における物流基地
需要等から、工業地価格の高騰がみられ、茨
城県の一部にも及んでいる。

条件的に千葉県の工業地と大きな効用の差は
なく、その地価上昇の影響を強く受け、地価
はかなりの上昇傾向にある。

千葉県等に比較してかなり割安感があるが、
守谷市において取引が見られず市内事例から
の検証が出来ない。今後の事例次第でかなり
の上昇も。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

守谷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７公境６７３９Ｒ -5	猿島郡境町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m町道、中間画地		準工 (60,200)
b	つくば（Ｒ７公示） -709	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	土浦（Ｒ７公） -15	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	土浦（Ｒ７公） -64	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東9m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,412	100 [ 85.6]	47,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	114,791	100 [ 167.8]	68,409		69,800
c	(　 ) 47,795	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	49,963	100 [ 103.2]	48,414		49,400
d	(　 ) 30,238	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,793	100 [ 63.8]	46,697		47,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

守谷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	494,168,340	103,698,400	390,469,940	348,404,000	42,065,940	（　0.9489） 39,916,370	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	814,619,796 円　　　　（　 28,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	9,400.00	Ｓ4	37,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	28,641 ㎡	150.0 m x 200.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸倉庫

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫	9,400.00	100.0	9,400.00	1,150	10,810,000	3.0	32,430,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		37,600.00	100.0	37,600.00		43,240,000		129,720,000
								0

⑨年額支払賃料	43,240,000 円　×　12ヶ月　＝　 518,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 37,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	518,880,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 25,944,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	492,936,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	129,720,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,232,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	494,168,340 円　　　　（　 17,254 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７公示倉庫賃貸　　　　-5	1,592 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,153 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくみＧＹ公事　　　　-3	1,067 ( 1,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,067
c	つくみＧＹ事　　　　-13	912 ( 885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	912

守谷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,230,000 円	5,410,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	15,566,400 円	518,880,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 55,182,000 円	5,410,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,410,000 円	5,410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,410,000 円	5,410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 103,698,400 円　（　　　　　　 3,621 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,410,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 37,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 60 ％　＋　0.0643 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	348,404,000 円（　　　　　 12,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	494,168,340 円
②総費用	103,698,400 円
③純収益　①－②	390,469,940 円
④建物等に帰属する純収益	348,404,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	42,065,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	39,916,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 814,619,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

守谷 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	守谷市緑二丁目２７番１	0527000104453-0000
2	守谷市緑二丁目２７番２	0527000104454-0000
3	守谷市緑二丁目２７番３	0527000104455-0000
4	守谷市緑二丁目２７番４	0527000104456-0000
5	守谷市緑二丁目２７番５	0527000104457-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考