別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
守谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 5-5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.
鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市中央４丁目２１番３外
 ②地積
　(㎡)		 890  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

3:1		 店舗

Ｓ3		 金融機関等が見られ
る駅に近い商業地域
 南西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 守谷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       890 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 守谷駅　南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅に近く幹線道路沿いであるため、繁華性及び利便性が高く、将来性が充分に見込める商業地域である。
需要が強い地域であるが、供給が少ないため地価の上昇圧力が強く、今後も同様の傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は茨城県南及び県西地区全域の商業地域一円。需要者の中心は県内外の国道、県道等の幹線道路沿いに展
開する郊外路線商業型の量販店、飲食店、その他事業所等の法人事業者等とみられる。背後地域の人口増を背景に収益
性の向上が今後も見込まれ、土地の需要及び価格ともに従来より強含みで推移している状況にある。価格高位の商業地
の取引が極めて少なく、また画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯（総額）の把握な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は守谷駅に近い商業地域であるが、取引は自用目的の需要が中心で、取引事例比較法による比準価格は同種
の事例を複数採用して比準を行い、市場性を反映した実証的な価格として説得力を有するものと判断される。一方、収
益価格は賃貸による投資採算性を反映する価格であるが、想定事項を含み相対的な信頼性がやや劣る。よって、代表標
準地との均衡を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    230,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [102.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 守谷駅周辺の商業地域は新規供給が少なく、
稀少性があり、地価は上昇傾向で推移してい
るが、郊外の路線商業地域の地価は概ね安定
している。

守谷駅周辺の商業地域は需要に比べて供給が
極めて少ないため、稀少性が高く、高値取引
となる傾向が続いており、地価は強含み傾向
で推移している。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
６
-38		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(60,200)
b 取手ＨＭ公
７
-9		 取手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(80,500)
c 古河Ｒ７Ｋ
６９１７
-72		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
西15m、角地
近商

(90,200)
d つくば（Ｒ
６調査）
-760		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専
高度地区3種
文教地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,069  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
146,042 		 100
[  53.4]
273,487 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
143,743  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
138,767 		 100
[  53.0]
261,825 
267,000 
c (　           ) 
142,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
138,069 		 100
[  53.1]
260,017 
265,000 
d (　           ) 
301,733  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
312,595 		 100
[ 126.1]
247,895 
253,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    266,000 円／㎡]  



守谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,673,328 
8,922,140 
35,751,188 
25,800,100 
9,951,088 		 （　0.9490）
9,443,583 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    185,168,294 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   890 ㎡     52.4 m x   17.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２・３階：事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
88.0 
440.00 
3,250 
1,430,000 		 3.0  4,290,000 
1.0  1,430,000 

 2～ 3		 事務所
500.00 
93.0 
465.00 
2,550 
1,185,750 		 3.0  3,557,250 
1.0  1,185,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
91.3 
1,370.00 

3,801,500 		 11,404,500 
3,801,500 
⑨年額支払賃料      3,801,500 円　×　12ヶ月　＝　      45,618,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上不要。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,618,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,280,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,337,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,404,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,343 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,801,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,227,885 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,673,328 円　　　　（　        50,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守谷（９２２８
）商
　　　　-2		 3,036  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,373 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守谷（９２２８
）商
　　　　-3		 3,124  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,323 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
守谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,101,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,368,540 円  　　　       45,618,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,975,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,743,400 円  　　　　    367,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,922,140 円　（　　　　　　        10,025 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,800,100 円  
（　　　　　        28,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,673,328 円      
②総費用 8,922,140 円      
③純収益　①－② 35,751,188 円      
④建物等に帰属する純収益 25,800,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,951,088 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,443,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,611 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,168,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守谷 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市中央四丁目２１番３
 0527010062007-0000
2 　守谷市中央四丁目２１番４
 0527000113557-0000
3 　守谷市中央四丁目２１番１８
 0527000113500-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
守谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 5-5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市中央４丁目２１番３外
 ②地積
　(㎡)		 890  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

3:1		 店舗

Ｓ3		 金融機関等が見られ
る駅に近い商業地域
 南西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 守谷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.4 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       890 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 守谷駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(80,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、守谷駅に近い国道沿いの商業地域で、稀少性が相当高く、今後も地価は強含みの状態が継続してい
くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心に県南西地域全般の商業地。需要者は県内外の事業法人ないし投資目的の不動産業者等が想
定される。守谷駅周辺の商業地エリアの稀少性は高く、供給が少ないため高値取引になるケースが多く見受けられる。
また、背後人口は増加傾向で県外からの流入も多く、商業繁華性及び収益性が向上している。商業地の取引そのものが
僅少であるほか、取引される規模・単価もまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は事務所ビル等が見られる国道沿いの商業地域である。比準価格は、広範囲の地域からの比準となったが商業
地としての地域要因に着目し、適正に試算が行われており信頼性が高い。収益価格については、想定要素を含むものの
商業地としての投資採算性を的確に反映しており信頼性は高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反
映した比準価格を重視しつつも、収益性に着目した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    230,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [102.0]
100		 259,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 守谷市の人口は増加傾向。守谷市内の商業地
の稀少性は高く、また、背後人口の増加等か
ら収益性は向上しており、需要は強含み傾向
にある。

守谷駅西口近辺の商業地は、収益性が高く需
要は強含みで推移している。供給不足で稀少
性が高く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
６
-46		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m市道、
南東6m、
南西6m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
b つくみＧＹ
公６
-15		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西12m、東6m、
三方路
近商
地区計画等
景観形成重点地区
(100,300)
c つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-225		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
南9m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
d つくば（Ｒ
６調査）
-719		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専
高度地区3種
文教地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,500  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
319,210 		 100
[ 118.6]
269,148 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
210,927  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
212,876 		 100
[  79.0]
269,463 
275,000 
c (　           ) 
272,239  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
297,846 		 100
[ 115.2]
258,547 
264,000 
d (　           ) 
262,014  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,233 		 100
[  98.0]
277,789 
283,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



守谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,629,449 
8,793,909 
35,835,540 
25,698,400 
10,137,140 		 （　0.9483）
9,613,050 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    188,491,176 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   890 ㎡     52.4 m x   17.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
85.0 
425.00 
3,553 
1,510,025 		 3.0  4,530,075 
1.0  1,510,025 

 2～ 3		 事務所
500.00 
90.0 
450.00 
2,500 
1,125,000 		 2.0  2,250,000 
1.0  1,125,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
88.3 
1,325.00 

3,760,025 		 9,030,075 
3,760,025 
⑨年額支払賃料      3,760,025 円　×　12ヶ月　＝　      45,120,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,120,300 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,804,812 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,315,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,030,075 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,760,025 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,227,272 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,629,449 円　　　　（　        50,145 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守谷（９２２８
）商
　　　　-10		 3,438  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
3,473 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,663 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,553 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守谷（９２２８
）商
　　　　-15		 3,984  
(   3,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]
3,847 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
守谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,092,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,353,609 円  　　　       45,120,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,907,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,712,800 円  　　　　    364,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,793,909 円　（　　　　　　         9,881 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 364,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,698,400 円  
（　　　　　        28,875 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,629,449 円      
②総費用 8,793,909 円      
③純収益　①－② 35,835,540 円      
④建物等に帰属する純収益 25,698,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,137,140 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,613,050 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,801 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,491,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守谷 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市中央四丁目２１番３
 0527010062007-0000
2 　守谷市中央四丁目２１番４
 0527000113557-0000
3 　守谷市中央四丁目２１番１８
 0527000113500-0000
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