別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
守谷 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 5-4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 52,800,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市中央４丁目１２番１９
 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 低中層店舗のほか駐
車場も多い駅前商業
地域		 南西22m市道 水道、ガス、下水 守谷

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２２．０ｍ市道 交通

施設		 守谷駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(80,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 守谷駅西口に隣接する商業地として、熟成が続いている。背後地人口の増加に加え希少性もある。付近で新たな
賃貸マンションが竣工するなど繁華性も上昇しているため、今後も強含みで推移するものと思量する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    274,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として県央部以南に位置し、比較的駅への接近性等が良好な商業地域一帯と判断した。主たる需要者
は、資金力を有する全国規模の商業資本や、地元商業資本が考えられる。対象不動産の存する地域は、守谷駅周辺の熟
成に伴い、希少性が上昇している。需要の中心となる価格帯は、規模等によりばらつきがあり一概に判断できないが、
収集した情報等から判断すると８５万円／坪を上回ると推定され、大幅な地価上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 茨城県中央部以南の商業地域に位置する事例を収集し、比準価格を得た。収益価格については、地域の特性上、上昇を
続ける地価に賃料水準が追いつかないことから、やや低位に求められた。対象不動産付近における従来からの取引慣行
であるが、実証的かつ客観的な比準価格が重視される場合が多い。よって本件でも比準価格を重視し、収益価格を比較
考量すると共に代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    230,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.7]		 [100.0]
100		 258,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で３
．３％増加しており、高齢化率は２４．５％
であった。県の高齢化率３１．０％より相当
程度低い。

守谷駅西口に近い商業地域である。繁華性の
上昇に伴い、希少性も高まっている。地域的
に熟成が進み、今後更なる発展が期待できる
地域である。

個別的要因に変動はない。今後も当分の間、
同様の状況が継続すると思量する。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくみＧＹ
公６
-15		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西12m、東6m、
三方路
近商
地区計画等
景観形成重点地区
(100,300)
b つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-225		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
南9m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
c 古河Ｒ７Ｋ
６９１７
-72		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
西15m、角地
近商

(90,200)
d 取手ＨＭ公
７
-9		 取手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(80,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
210,927  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
212,876 		 100
[  80.9]
263,135 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
263,000 
b (　           ) 
272,239  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
297,846 		 100
[ 103.4]
288,052 
288,000 
c (　           ) 
142,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
138,069 		 100
[  54.2]
254,740 
255,000 
d (　           ) 
143,743  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
138,767 		 100
[  52.3]
265,329 
265,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    274,000 円／㎡]  



守谷 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,558,212 
1,160,500 
4,397,712 
2,168,550 
2,229,162 		 （　0.9473）
2,111,685 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     41,405,588 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守谷 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 Ｓ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 80 ％   400 ％   400 ％   203 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２階は事務所の部分貸しを想定し、駐車場代も賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
3,500 
280,000 		 3.0  840,000 
1.0  280,000 

 2～ 2		 事務所
80.00 
100.0 
80.00 
2,625 
210,000 		 3.0  630,000 
1.0  210,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

490,000 		 1,470,000 
490,000 
⑨年額支払賃料        490,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保しているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,880,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       488,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,391,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,470,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          490,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         152,772 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,558,212 円　　　　（　        27,380 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守谷（９２２８
）商
　　　　-6		 2,263  
(   2,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守谷（９２２８
）商
　　　　-10		 3,438  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,820 
c 守谷（９２２８
）商
　　　　-14		 4,241  
(   4,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,372 
守谷 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,000 円  　　　　     30,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 235,200 円  　　　        5,880,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      431,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      311,100 円  　　　　     30,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,160,500 円　（　　　　　　         5,717 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,168,550 円  
（　　　　　        10,683 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,558,212 円      
②総費用 1,160,500 円      
③純収益　①－② 4,397,712 円      
④建物等に帰属する純収益 2,168,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,229,162 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,111,685 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,402 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,405,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守谷 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市中央四丁目１２番１９
 0527010101474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
守谷 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 5-4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.
鑑定評価額 53,800,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市中央４丁目１２番１９
 ②地積
　(㎡)		 203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 低中層店舗のほか駐
車場も多い駅前商業
地域		 南西22m市道 水道、ガス、下水 守谷

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 守谷駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 守谷駅至近の繁華性が高い商業地域。需要が強い地域であるが旧来から供給が少ないため地価の上昇圧力がある
。今後も同様の傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建て程度の中層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心とした茨城県南全域の商業地域。需要者の中心は県内外に展開する事業所等の法人事業者・
店舗経営者等である。背後住宅地域の人口増、好調な不動産市況を背景に収益性の向上が今後も期待できることから、
土地の需要及び価格とも今後も強含みで推移していくと思料する。従来から商業地の取引が極めて少なく、また画地規
模も様々であることから、需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域の特性及び市況から豊富な事例収集が困難であり、広域的な取引事例も採用したが、概ね対象標準地の市場性を反
映した価格が試算された。また、近隣地域は土地需要が強い商業地域であるものの、元本価値に相応した賃料が授受で
きないこと及び賃貸収入を見込んだ不動産取得需要が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって、本件では
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    230,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.6]		 [100.0]
100		 264,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口増加が継続し、守谷駅周辺や国道２９４
号沿い等の商業地は供給が少なく、需要は底
堅く地価は高騰中。


守谷駅周辺の商業地域は需要に比べて供給が
極めて少ないため、高値取引となる傾向が高
い。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６調査）
-719		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専
高度地区3種
文教地区
(60,200)
b つくば（Ｒ
６調査）
-760		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専
高度地区3種
文教地区
(60,200)
c つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-225		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
南9m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
d 守谷ＳＫ公
６
-46		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m市道、
南東6m、
南西6m、
三方路
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,014  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,233 		 100
[  94.5]
288,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
288,000 
b (　           ) 
301,733  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
312,595 		 100
[ 104.8]
298,278 
298,000 
c (　           ) 
272,239  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
297,846 		 100
[ 103.4]
288,052 
288,000 
d (　           ) 
302,500  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
319,210 		 100
[ 110.0]
290,191 
290,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    291,000 円／㎡]  



守谷 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,310,305 
2,434,790 
9,875,515 
7,717,500 
2,158,015 		 （　0.9202）
1,985,805 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     38,937,353 円　　　　（　    192,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守谷 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 ＲＣ4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   203 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３・４階事務所を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域特性、用途、建物の配置等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
3,450 
293,250 		 3.0  879,750 
1.0  293,250 

 2～ 2		 店舗
100.00 
90.0 
90.00 
3,100 
279,000 		 3.0  837,000 
1.0  279,000 

 3～ 4		 事務所
100.00 
90.0 
90.00 
2,850 
256,500 		 3.0  769,500 
1.0  256,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
88.8 
355.00 

1,085,250 		 3,255,750 
1,085,250 
⑨年額支払賃料      1,085,250 円　×　12ヶ月　＝　      13,023,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     355.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,023,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,080,909 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,942,091 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,255,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,855 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,085,250 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         338,359 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,310,305 円　　　　（　        60,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守谷（９２２８
）商
　　　　-10		 3,438  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,438 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守谷（９２２８
）商
　　　　-1		 3,287  
(   3,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,727 
c 守谷（９２２８
）商
　　　　-7		 2,999  
(   2,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,508 
守谷 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 390,690 円  　　　       13,023,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      343,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       210,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,434,790 円　（　　　　　　        11,994 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9202    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 258,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,717,500 円  
（　　　　　        38,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,310,305 円      
②総費用 2,434,790 円      
③純収益　①－② 9,875,515 円      
④建物等に帰属する純収益 7,717,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,158,015 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,985,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,937,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     192,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守谷 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市中央四丁目１２番１９
 0527010101474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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備考