別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
守谷 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 5-3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度3種最高20m


(90,200)

1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所ビル等
が見られる路線商業
地域		 北39m市道、背面道 水道、ガス、下水 新守谷

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３９ｍ市道 交通

施設		 新守谷駅西方

350m		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 新守谷駅に近い路線商業地域だが繁華性はやや劣る。商業背後地は今後も熟成を続けるが、駐車場の確保が難し
く周辺では住宅地化も見受けられる。背後住宅地の市場が堅調であり、地価は強含みで推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県南地域の商業地域全域と判定した。需要者は同一需給圏内の法人が中心だが、外部需要も認められる。
路線商業地域であるが、規模等を考慮すると駐車場確保が困難であり、周辺において住宅地としての利用転換も見受け
られることから、今後住宅地の利用と競合することも考えられる。商業地の取引が少ないこと、規模が多様であること
から市場における需要の中心価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線市道沿いの路線商業地である。比準価格は守谷市のほか県南地区の商業地に係る価格牽連性の高い事例
により試算したもので信頼性は高い。収益価格は地積に起因する駐車場確保の困難性等から投下資本に見合う賃料水準
が形成されておらず比準価格より低位に求められた。したがって本件鑑定評価に当たっては、市場性を反映する比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.2]		 [102.0]
100		 82,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 守谷市の商業地は、人口増、生産年齢人口の
多さを背景とする需要増があり、守谷駅周辺
を中心に価格上昇が続き、効果は郊外にも波
及している。

路線商業地として街路条件は優るものの、繁
華性がやや低位にあり、旺盛な住宅地需要と
の競合も認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
７
-4		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9m市道、
中間画地
１低専

(58,134)
b 守谷ＳＫ公
６
-26		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
北西6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
c 牛久ＳＴ調
６
-47		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d つくば（Ｒ
７公示）
-79		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東34m県道、
西6m、二方路
２住居
高度地区3種
文教地区３種
(70,200)
e つくば（Ｒ
７公示）
-321		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m国道、
北西6m、
二方路
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.7]
103,733 		 100
[ 118.9]
87,244 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
89,000 
b (　           ) 
95,946  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
94,996 		 100
[ 109.2]
86,993 
88,700 
c (　           ) 
84,848  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,848 		 100
[  97.9]
86,668 
88,400 
d (　           ) 
105,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
104,425 		 100
[ 121.3]
86,088 
87,800 
e (　           ) 
72,070  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
71,856 		 100
[  87.4]
82,215 
83,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,900 円／㎡]  



守谷 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,123,119 
998,958 
4,124,161 
3,526,560 
597,601 		 （　0.9473）
566,107 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     11,100,137 円　　　　（　     65,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守谷 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度3種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   169 ㎡      8.4 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  39.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２・３階共同住宅 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共用部分を勘案したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
80.0 
72.00 
2,348 
169,056 		 5.0  845,280 
1.0  169,056 

 2～ 2		 居宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,736 
140,616 		 1.0  140,616 
1.0  140,616 

 3～ 3		 居宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,755 
142,155 		 1.0  142,155 
1.0  142,155 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
86.7 
234.00 

451,827 		 1,128,051 
451,827 
⑨年額支払賃料        451,827 円　×　12ヶ月　＝　       5,421,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,421,924 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       450,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,971,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,128,051 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          451,827 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         140,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,123,119 円　　　　（　        30,314 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守谷（９２２８
）商
　　　　-2		 3,036  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[140.0]		 100
[ 97.0]
2,305 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,348 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守谷（９２２８
）商
　　　　-3		 3,124  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[140.0]		 100
[ 95.0]
2,422 
c 守谷（９２２８
）商
　　　　-7		 2,999  
(   2,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
2,546 
守谷 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,400 円  　　　　     49,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 162,658 円  　　　        5,421,924　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      505,900 円  　　　　     49,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,600 円  　　　　     49,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,600 円  　　　　     49,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         998,958 円　（　　　　　　         5,911 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,526,560 円  
（　　　　　        20,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,123,119 円      
②総費用 998,958 円      
③純収益　①－② 4,124,161 円      
④建物等に帰属する純収益 3,526,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 597,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 566,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,100,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守谷 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市御所ケ丘二丁目１１番２
 0527000086172-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
守谷 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 5-3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所ビル等
が見られる路線商業
地域		 北39m市道、背面道 水道、ガス、下水 新守谷

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３９ｍ市道 交通

施設		 新守谷駅西方

350m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は北守谷地区内の路線商業地域で背後人口が増加傾向にあり、今後地価は強含みで推移していくものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心に県南西地域全般の商業地。需要者は県内外の事業法人ないし投資目的の不動産業者等が想
定される。守谷駅周辺の商業地エリア及び幹線道路沿いの路線商業地域の繁華性は向上している。新守谷駅勢圏の背後
人口は増加しており、供給不足による稀少性からも商業地需要は強含み傾向にある。商業地の取引そのものが僅少であ
るほか、取引される規模・単価もまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は事務所ビル等が見られる幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は、商業地の取引は少ないため広範囲の
地域からの比準となったが地域要因に着目し、適正に試算が行われており信頼性が高い。収益価格については、駐車場
の確保が困難であることから低位に試算された。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映し説得力に優
る比準価格を重視しつつも、収益性に着目した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.1]		 [102.0]
100		 83,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 守谷市の人口は増加傾向。守谷市内の商業地
の稀少性は高く、また、背後人口の増加等か
ら収益性は向上しており、需要は強含み傾向
にある。

新守谷徒歩圏の背後人口は増加傾向にあり、
商業繁華性が増しており、供給不足もあり、
地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
６
-26		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
北西6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b 龍ケ崎ＵＷ
調６
-6		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南25m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c 取手ＫＮ公
７
-31		 取手市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d 牛久ＳＴ調
６
-47		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,946  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
94,996 		 100
[ 109.9]
86,439 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
88,200 
b (　           ) 
52,381  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
69,841 		 100
[  80.0]
87,301 
89,000 
c (　           ) 
90,631  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,175 		 100
[ 105.9]
86,095 
87,800 
d (　           ) 
84,848  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,848 		 100
[  96.0]
88,383 
90,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,200 円／㎡]  



守谷 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,129,648 
1,007,944 
4,121,704 
3,499,320 
622,384 		 （　0.9460）
588,775 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     11,544,608 円　　　　（　     68,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守谷 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   169 ㎡      8.4 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  39.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し　２～３階事務所を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
85.0 
76.50 
2,360 
180,540 		 3.0  541,620 
1.0  180,540 

 2～ 3		 事務所
90.00 
85.0 
76.50 
1,673 
127,985 		 3.0  383,955 
1.0  127,985 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
85.0 
229.50 

436,510 		 1,309,530 
436,510 
⑨年額支払賃料        436,510 円　×　12ヶ月　＝　       5,238,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,238,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       261,906 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,976,214 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,309,530 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,441 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          436,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         140,993 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,129,648 円　　　　（　        30,353 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守谷（９２２８
）商
　　　　-11		 2,627  
(   2,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,433 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,360 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守谷（９２２８
）商
　　　　-9		 2,050  
(   1,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.5]		 100
[100.0]
2,213 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
守谷 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,600 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 157,144 円  　　　        5,238,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      491,600 円  　　　　     48,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,007,944 円　（　　　　　　         5,964 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,499,320 円  
（　　　　　        20,706 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,129,648 円      
②総費用 1,007,944 円      
③純収益　①－② 4,121,704 円      
④建物等に帰属する純収益 3,499,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 622,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 588,775 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,484 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,544,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守谷 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市御所ケ丘二丁目１１番２
 0527000086172-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考