別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
守谷 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 -14 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市本町字宿裏３８番１４
 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅に共
同住宅が見られる住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 守谷

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、６．０
ｍ市道		 交通

施設		 守谷駅南東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 守谷の中心部に存する住宅地として、良好な住環境を維持している。利便性が高い住宅地域として順調に熟成が
進んでいる。駅徒歩圏に位置し潜在的な需要は高く、地価は相当程度強含みで推移するものと思量する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心とし、ＴＸ及び常磐線各駅に近い優良な住宅地域一帯と判断した。需要者は、若年で経済力
を有する層の一次取得者が中心と判断した。守谷駅徒歩圏に位置する住宅地域に対する需要は、利便性が好材料である
ことに変わりはなく、非常に底堅く推移している。中心となる価格帯であるが、土地が５０坪程度で２０００万円をや
や下回る水準まで上昇し、新築で４３００万円前後と見込まれ、価格水準から需要者が限られる傾向が強い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域における市場参加者は、自己用の不動産を求める者が大半を占める。よって住環境の良否が投資判断に大きな
影響を与え、それらを反映する比準価格は説得力を有する。一方収益価格であるが、画地規模が小さく経済合理性に適
った賃貸経営が困難と判断し、適用を見送った。よって、主たる市場参加者の視点に立ち、客観的で実証的な価格であ
る比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[101.0]		 100
[114.5]		 [104.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で３
．３％増加しており、高齢化率は２４．５％
であった。県の高齢化率３１．０％より相当
程度低い。

駅に近く利便性や住環境は比較的良好である
。地域として熟成も進み、特に都心方面へ通
勤し経済力を有している層に対し、訴求力を
維持している。

個別的要因に特段変動はない。接面方位が南
西側であるため、北側で街路に接する画地と
比較して競争力が相当程度優る。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
７
-7		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 守谷ＳＫ公
７
-43		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北東6m、角地
１低専

(50,80)
c 牛久ＳＴ公
７
-23		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西13m市道、
中間画地
２低専
地区計画等
(50,100)
d 牛久ＨＭ調
６
-2		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e つくば（Ｒ
７公示）
-744		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
島名・福田坪地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,649  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
108,961 		 100
[  92.1]
118,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
121,604  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
118,593 		 100
[ 102.0]
116,268 
121,000 
c (　           ) 
88,664  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
89,517 		 100
[  83.9]
106,695 
111,000 
d (　           ) 
87,917  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
85,331 		 100
[  77.0]
110,819 
115,000 
e (　           ) 
100,383  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
104,244 		 100
[  97.0]
107,468 
112,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



守谷 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 画地規模が小さく、経済合理的な賃貸不動産（共同住宅）の経営が困難と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 守谷 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市本町字宿裏３８番１４
 0527010106703-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
守谷 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 -14 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.
鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守谷市本町字宿裏３８番１４
 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅に共
同住宅が見られる住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 守谷

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 守谷駅　南東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 守谷駅徒歩圏の低地帯に、民間業者による小規模開発分譲地と県営アパートの混在する住宅地域で、守谷駅徒歩
圏であり、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の低層住宅地で、需要者は守谷市内に居住する一次取得者層及び買替層のほか、都内等へ通勤す
る県外からの需要も多い。そのため、守谷駅徒歩圏か否かが重視され、徒歩圏については、需要の過熱が見られる。ま
た、徒歩圏の供給が少ないため市内全般に地価上昇が続いている。需要の中心となる価格帯としては、土地のみで１５
００～２５００万円前後、土地建物総額では３，０００～４，０００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 守谷駅徒歩圏の低地帯に、小規模開発分譲地と県営アパートの混在する住宅地域だが、画地規模が小さく、収益性の効
率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては対象不動産の存する本町地区を中
心に比較的信頼性の高い５事例を採用し、比準作業も妥当に進められていると認められる。よって本件では、代表標準
地との検討を踏まえ、比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守谷 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[101.0]		 100
[114.5]		 [104.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 守谷市は人口増加が続き、高齢化率も低い。
守谷駅徒歩圏を中心に生活利便性が良好なエ
リアは県外需要も強く、市場は過熱感が継続
している。

低地帯に、民間業者による小規模開発地と県
営アパートの混在する住宅地域。守谷駅徒歩
圏の希少性から地価上昇が続く。


個別的要因の変動は存しない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守谷 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
７
-3		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
南西5m、角地
１中専

(70,200)
b 守谷ＳＫ公
７
-56		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
c 守谷ＳＫ公
７
-45		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.3m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
d 守谷ＳＫ公
７
-40		 守谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
北西4m、
二方路
１中専

(60,160)
e 守谷ＳＫ公
７
-43		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北東6m、角地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
122,963  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
115,845 		 100
[  94.1]
123,108 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
103,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
105,249 		 100
[  94.1]
111,848 
116,000 
c (　           ) 
117,822  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
125,201 		 100
[  99.0]
126,466 
132,000 
d (　           ) 
91,896  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
88,133 		 100
[  86.4]
102,006 
106,000 
e (　           ) 
121,604  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
118,593 		 100
[ 106.0]
111,880 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



守谷 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 アパート敷地としては画地規模が小さく、収益性の効率が悪いため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 守谷 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守谷市本町字宿裏３８番１４
 0527010106703-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考