令和7年1月14日　提出 守谷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -13 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 3,420,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市野木崎字庄太郎久保１１５４番１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に、作 業所や畑が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 守谷 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.6 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６．０ｍ市道 交通 施設 守谷駅西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外部に位置する農家集落地域である。需要は地元主体であると予想され、取引は限定的である。地域要 因の変化は少なく、今後当分の間、現状のまま推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心に、県南部の周辺市町を含む在来からの住宅地域一帯と判断した。需要者は守谷市に地縁等 を有する一次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者は殆どいない。住環境はやや劣後する住宅地であるため、新 規開発圧力も弱い。地域の特性上取引件数が少なく、取引に際しても個別的な事情の介入が多く価格に開差が生じる等 中心価格帯を把握しにくいが、地元精通者の意見等から６．８万円／坪程度と思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。収益還元法は行政上の規制も多く、アパートに対する需要が期待できない等実現性が乏 しいため、適用を断念した。当該地域における市場参加者は、自用の不動産の取得を目的とする者が大多数を占めるこ とを考慮すると、快適性や利便性が投資判断に大きな影響を与えると判断する。よって主たる需要者の視点に立ち実証 的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 65.8] [100.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で３ ．３％増加しており、高齢化率は２４．５％ であった。県の高齢化率３１．０％より相当 程度低い。 地域要因に特段の変化はない。農家集落に位 置しているため、重要者及び供給者共に地元 関係者に限定される傾向が強い。 個別的要因に変動はない。今後も当分の間、 同様の状況が継続すると思量する。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％