令和7年1月14日　提出 守谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -9 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市久保ケ丘２丁目１０番２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） (50,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南6m市道、背面道 水道、ガス、下水 新守谷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 新守谷駅西方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 北守谷地区の住宅地として熟成しており、地域要因の変化はほぼない。守谷駅周辺地区の代替地として、また利 便性が高い熟成した住宅地として需要が期待できるため、今後も強含みで推移すると思量する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心とし、つくばみらい市や取手市等周辺市を含む圏域の住宅地域一帯と判断した。需要者は一 次取得者が中心である。新守谷駅周辺の住宅地域は、同一需給圏内の中でも良好な住環境を維持し、継続的に一定以上 の需要がみられる。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で１８００万円程度、新築戸建が４０００万円程 度と推定され、上昇傾向にあると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、収益物件の取引はほぼみられず、自用の不動産を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便 性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、対象不動産の規模では経済合理性に適った賃貸経営が 困難であると判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって本件では客観的で実証的な価格である比準価格を標 準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [112.5] 100 100 [104.0] 100 [151.0] [106.1] 100 91,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口はこの数年間増加傾向にあると 同時に、高齢化率は県平均を下回っている。 都心方面へ通勤する若年層の増加が主因と思 われる。 地域要因に特段の変化はない。開発後時間が 経過し、やや高齢化が進みつつあるが、市街 地中心部の代替地としての性格もあり、需要 は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％