令和7年1月14日　提出 守谷 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市みずき野１丁目８番４ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南西7m市道 水道、ガス、下水 南守谷 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、７．０ ｍ市道 交通 施設 南守谷駅東方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 時間の経過した住宅団地で、熟成が進んでいる。一部には建て替え等もみられるものの、世代交代が進まず空き 家等も散見される。一方、住環境が良好であることから一定の需要があり、地価はやや上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守谷市及び周辺市のＴＸ及び関東鉄道常総線沿線の住宅地域と判断した。需要者は、市内に居住する若 年層の都心通勤者が中心で、周辺市町や県外からの流入需要も見込まれる。分譲時期の古い住宅団地で、世代交代も停 滞気味であり空き家等も散見される。一方、価格水準から一定の層に対しては、訴求力を回復しつつある。中心となる 価格帯は、土地総額で１３００万円台、新築戸建で４０００万円程度とみられ、上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自用の不動産を求める取引が大半を占め、収益物件の取引はほぼみられない。よって投資判断にあたっ ては、快適性や利便性等が重視される。一方収益価格であるが、対象不動産の存する地域は、地区計画により敷地の用 途が戸建住宅にほぼ純化されていることを勘案し、収益還元法の適用は断念した。よって客観的で実証的な価格である 比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [112.5] 100 100 [104.0] 100 [180.3] [104.0] 100 74,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で３ ．３％増加しており、高齢化率は２４．５％ であった。県の高齢化率３１．０％より相当 程度低い。 地域要因に変化はみられない。高齢化が進ん だ住宅団地であるが、良好な住環境を維持し ている。地域全体の需要増もあり、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が南 西側であるため、北側で街路に接する画地と 比較して競争力は相当程度優る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +84.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％