令和7年1月14日　提出 守谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市ひがし野１丁目６番１６ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 守谷 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　         1 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅への接近性に優る新興の住 宅地域で住環境も良好。 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 守谷駅北方 550m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅への接近性、住環境ともに良好な土地区画整理済みの住宅地域である。高い利便性を背景とした旺盛な需要に 支えられ熟成が進む。希少性が高まり続け、今後当分の間、地価は相当程度強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心とし、つくばみらい市やＴＸ各駅に比較的近い環境優良な住宅地域一帯と判断した。主たる 需要者は、都心方面へ通勤する富裕層や二次取得層である。同一需給圏内において、守谷駅徒歩圏に位置する住宅地域 に関する需給は、物件枯渇の影響もあり、需要が供給を大きく上回っていると考えられる。中心となる価格帯であるが 土地が、５０坪程度で３６００万円弱、新築で５５００万円弱と見込まれ、価格水準から実需は限定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己用不動産を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性等が重視される傾向が強い。他 方収益価格であるが、地価に見合った賃料も得にくく、画地規模からも経済合理性に適った賃貸経営が困難であると判 断し、適用を断念した。よって本件では主たる市場参加者の視点を重視し、客観的で実証的な価格である比準価格を標 準とするとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [113.0] 100 100 [101.0] 100 [ 59.9] [101.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で３ ．３％増加しており、高齢化率は２４．５％ であった。県の高齢化率３１．０％より相当 程度低い。 地域要因に変化はみられない。利便性に優れ 住環境も良好であることから、今後も経済力 を有する層に対し高い訴求力を維持するもの と思量する。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が北 西側であるため、北側で街路に接する画地と 比較して若干競争力が優る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.0 ％  ％