別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
潮来 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
潮来 -12 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.
鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 4,830 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
 ②地積
　(㎡)		 902  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、店舗、事業所
等が見られる農家住
宅地域		 南西10.6m県道、北西側道 水道、下水 延方

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西 1,700 ｍ、南 1,000 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０．６ｍ県道 交通

施設		 延方駅　北西方

5.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の特性に変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,830 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、潮来市の郊外部及び隣接する行方市郊外部を含む農家集落地域一帯で、典型的需要者は当地域に地縁的
選好性を有する地元の子弟・農業従事者・地元出身者等が殆どである。当地域は、山林・農地が広がる中に形成されて
きた集落地域であり、地域内の土地利用は農家住宅及び農業関連施設等が大半で、第三者による取引件数も少なく供給
も稀である。需要の中心となる価格帯は坪単価で１．５万～２万円程度と推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり比準価格を得たので検討を行う。比準価格は、農家集落地域に存する正常な取引事例を採用し、一部、地
域格差率等がやや大きい事例も存するが、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する
。収益価格は、近隣地域が農家住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため適用できなかった。以上より、比準価格を
妥当と認め、代表標準地との均衡に留意のうえ、本件比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      7,740 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[157.4]		 [100.0]
100		 4,830 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      4,850 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 潮来市では人口減少と少子高齢化が進行し、
土地取引件数は横ばい乃至微減傾向で、不動
産市場は立地により横ばい乃至下落基調が継
続している。

旧来からの農家集落地域で高齢化も進み需要
は弱含み傾向である。地価を牽引する特段の
要因も見受けられない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 潮来 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 潮来（Ｒ７
公示）
-3		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7m市道、
中間画地
２低専

(40,80)
b 鹿嶋７公

-5		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
｢調区｣ 
１１号区域指定
(60,200)
c 鹿嶋７公

-85		 鹿嶋市

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5m市道、
西4m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
d 行方（Ｒ６
調査）
-5		 行方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,284  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.8]
5,640 		 100
[ 117.5]
4,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,800 
b (　           ) 
5,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
5,284 		 100
[ 108.8]
4,857 
4,860 
c (　           ) 
4,861  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
4,539 		 100
[  94.5]
4,803 
4,800 
d (　           ) 
4,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,287 		 100
[  88.4]
4,850 
4,850 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      4,830 円／㎡]  



潮来 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域の農家集落地域に所在し、賃貸市場が未成熟であり適切な収益の把握が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 潮来 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　潮来市大生字御鍵免１０１１番３
 0530005129216-0000
2 　潮来市大生字御鍵免１０１２番１
 0530005129218-0000
3 　潮来市大生字御鍵免１０１２番２
 0530005129219-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
潮来 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
潮来 -12 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 4,830 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
 ②地積
　(㎡)		 902  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、店舗、事業所
等が見られる農家住
宅地域		 南西10.6m県道、北西側道 水道、下水 延方

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西 1,700 ｍ、南 1,000 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．６ｍ県道 交通

施設		 延方駅北西方

5.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の県道沿いに農家住宅や店舗、事業所等が集積する集落地域で、地域要因に変化はなく、将来的にも現状の
まま推移すると予測する。過疎化・高齢化のもと、需給関係は弱含みで、地価は微減傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,830 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、潮来市や隣接市の郊外の農家集落等の地価水準の低い住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁的関係
を有する住宅用地取得者が大半であり、同一需給圏外からの需要は乏しい。需給関係は長らく停滞気味であり、取引も
少ない。需要の中心価格帯は、集落地域で画地規模が一定していないため把握は難しいが、土地は３００坪程度で概ね
５００万円前後、新築戸建物件は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は郊外の市街化調整区域の農家集落に位置しており、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸用不動産は少なく
、賃貸需要も乏しく、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を見送った。よって本件では、価格判定の指
標となる取引事例を広域的に収集して試算した、市場性を反映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      7,740 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[157.4]		 [100.0]
100		 4,830 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      4,850 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口減少率は県平均を上回る。高台の造
成地をはじめ市街地の需給関係は比較的安定
している一方、旧市街地や集落部では依然、
弱含みで推移。

郊外集落地域への需要は乏しく、特段の変動
要因も認められない。地価は底値圏と思われ
るが、地域の不動産市場は停滞しており、地
価は微減が継続。

角地であるが近隣地域では増価要因とならず
、競争力も普通程度で個別的要因に変動はな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 潮来 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 潮来（Ｒ７
公示）
-27		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
b 潮来（Ｒ７
公示）
-107		 潮来市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西2.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 行方（Ｒ７
公示）
-17		 行方市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.8m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d 行方（Ｒ６
調査）
-10		 行方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,944  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
7,302 		 100
[ 147.5]
4,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,950 
b (　           ) 
7,059  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
6,968 		 100
[ 150.4]
4,633 
4,630 
c (　      3,933) 
5,619  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,619 		 100
[ 111.3]
5,049 
5,050 
d (　           ) 
5,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
6,015 		 100
[ 124.1]
4,847 
4,850 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      4,830 円／㎡]  



潮来 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内にあり賃貸市場の成熟の程度も低く、賃貸建物の想定に妥当性が認められない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 潮来 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　潮来市大生字御鍵免１０１１番３
 0530005129216-0000
2 　潮来市大生字御鍵免１０１２番１
 0530005129218-0000
3 　潮来市大生字御鍵免１０１２番２
 0530005129219-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考